Halk GYO’nun Genel Müdürü Doç. Dr. Feyzullah Yetgin, Türkiye ekonomisinin önümüzdeki yıllarda daha güçlü konumlanmasının üretim ve tasarruftan geçtiğini söyledi
Halka açık gayrimenkul yatırım ortaklığı şirketi olarak geliştirme portföy yönetimi hizmetleri veren Halk GYO’nun Genel Müdürü Doç. Dr. Feyzullah Yetgin, Türkiye ekonomisinin önümüzdeki yıllarda daha güçlü konumlanmasının üretim ve tasarruftan geçtiğini söyledi. 250 alt sektörü besleyen gayrimenkul sektörün zorda olduğu yönündeki görüşleri yersiz bulan Yetgin’e göre fırsatlar kapıda.
Konu ekonomi olunca Feyzullah beye birçok soruyu yönelttik. Ancak sözlerine tasarrufa dikkat çekerek başladı sayın Yetgin. Kalkınma için gayrimenkul sektörünün önemine de vurgu yaptı. İşte finans ve gayrimenkul sektörüne ışık tutacak açıklamalar:
ÜRETİMDEN VAZGEÇMEYELİM
Üretim, tasarruf ve gerektiğinde de borçlanma ekonominin en önemli parametreleri olarak biliniyor. Üretim olmazsa, ihracat olmasa, bir katma değer oluşturamazsanız ekonomiyi büyütemezsiniz. Borçlanmayla, sıcak parayla bu işin sürdürülebilirliği de yok. Yani kazandığını da bir mana da dışarıya transfer ediyorsun. Onun için üretimden, hele hele katma değeri ileri teknoloji yoğun üretimden hiçbir zaman vazgeçmemek lazım, hatta daha da ileri götürmek lazım. Ürettiklerimizi daha da geniş, alternatif pazarlara yaymak satmak gerekiyor. Bu noktada da muazzam bir çaba var. 100’den fazla ülkeye ihracat yapıyoruz. Türkiye İhracatçılar Meclisi (TİM) olsun Dış Ekonomik İlişkiler Kurulu (DEİK) olsun zaten Cumhurbaşkanımız seviyesinde müthiş bir dış pazarlara yönelik satış ile ilgili büyüme ile ilgili bir çaba var. Bu konu çok önemli. Mevcut rakamlarla Türkiye’nin büyüme hedeflerine ulaşması ticaret hacminin daha çok büyütülmesi gerekiyor. Trilyon dolarları bulmamız gerekiyor bir an önce. Bu manada işin tasarruf tarafının da önemli olduğunu düşünüyorum.
TASARRUF DEYİNCE AKLA GELENLER…
Gelirin kullanılmayan kısmına tasarruf diyoruz. Tasarrufu büyümeyle, zenginleşmeyle, kişi başına düşen gelirin artmasıyla sağlamak mümkün. Bu manada hakkaniyetli adil bir dağıtımın da olması gerekiyor. İşte o zaman tasarruf daha değerli hale geliyor. Tabii ki, tasarruf yastık altı mı değil mi, finansal piyasalara giriyor mu, girmiyor mu, sermaye piyasasında hangi enstrümanlara yöneliyor… Bunlar da önemli.
YATIRIMDA YENİ ENSTRÜMANLAR
Aslında gayrimenkul sektörü ile ilgili o kadar çok enstrüman çıktı ki, bunun Sermaye Piyasa Kurulu (SPK)’nın yaptığı düzenlemeler boyutu kadar bakanlığın çalışmalarını konu alan boyutu da var. Son 25 yıla baktığımızda gayrimenkul yatırım ortaklıklarının yanı sıra, gayrimenkul yatırım fonları, gayrimenkul sertifikaları önemli dinamikler haline geldi. Özellikle gayrimenkul sertifikalarıyla ilgili büyümeyi engelleyen hususlar geçen hafta büyük ölçüde giderildi. Şimdi bu enstrümanların deneyimlerinin artması uygulanması tasarruf olarak çeşitlendirilmesi lazım. 1990’ların başında TOKİ’nin yaptığını saymazsak, yapılan düzenlemelerle ilk uygulamalar gündemde diyebiliriz. Bu noktada biraz bu alandaki alışkanlıkları değiştirmek lazım. Hani hep tartışıyoruz ya finansal okur-yazarlık diye… Şimdi de onun alt başlığında gayrimenkul okur-yazarlığı konusu gündemde. Bu konudaki gayretleri destekliyoruz. İşte o zaman yatırım alışkanlıklarımızda da değişikler karşımıza çıkacaktır. Bunu neden söylüyorum… Biz tasarruf yapınca ne biliyoruz? İşte eğer tasarruf yapabiliyorsak önce bir araba alıyoruz, sonra belli bir noktaya gelince arabayı satıp bir miktar tasarrufla, hatta biraz borçla ev satın alıyoruz.
FİNANSMAN MODELLERİ DEĞİŞİYOR
Türkiye’de hemen hemen her insan oturma amaçlı bir ev sahibi olmayı istiyor. Mesela Almanya’da konut sahipliği yüzde 40 seviyelerinde. Orada sosyal güvenlik anlamında, açıkçası insanlar ille de bir evim olsun görüşünde değil. kooperatif sistem yapı sandıkları modeliyle ilerliyor. Biz ille de gayrimenkul olsun istiyoruz. Peki, oturma amaçlı gayri menkulümüz olsun. Peki, sonrası… Paramız varsa tümüyle yeni bir konut almak zorunda mıyız ? Hayır… İşte gayrimenkul sertifikası bu noktada devreye giriyor. Sektörel teşviklere ve kampanyalara ek olarak, mevcut potansiyelimizin yatırıma dönüşebilmesini sağlamak için gayrimenkule dayalı finansal ürünlerin yaygınlaşması yönünde çalışmalar da önem arz ediyor. Kısa bir süre öncesine kadar ülkemizde hisse senedi ve banka kredileri dışında büyük yatırımların finansmanında kullanılacak kaynaklar hayli sınırlıydı. Artık tahvil, sukuk, gayrimenkul yatırım fonu ve ortaklıkları, gayrimenkul sertifikaları gibi çeşitli alternatif finansman modellerine ilişkin düzenlemeler yürütülüyor. Biz de bu uygulamaları destekleyerek sektörümüzü ileri taşıyacak çalışmalarda öncü rol üstleniyoruz.
Gecekondu bitti akıllı kentler geldi
Bir kere gecekondu meselesi Türkiye’de bitti. Artık gece konan bir yapılaşma yok. Toplu konut idaresi (TOKİ) artık düşük gelirli gruba yeterince konut yapıyor. İstanbul, İzmir, Ankara gibi metropollerde belki alt gelir grubuyla sıkıntılar gözükse de orana baktığınızda insanların artık başını sokacak bir evi var. İstanbul’da da özellikle Kayaşehir’de yapılan alt gelir grubuna yönelik konut sahibi olma imkânları bunun güzel bir örneğidir. Elbette şehir merkezlerinde sosyal konut yapma imkânı yok. Ancak kentsel dönüşüm yaparken, yerinde dönüşümle hak sahipleri daha kaliteli evlere kavuşuyor. Ben, artık şunu ifade ediyorum; günümüzde akıllı kentler tartışması var. Kentsel dönüşüm tartışması var, sürdürülebilirlik tartışması var… ‘Akıllı kentsel dönüşümü yapmamız lazım’ diyorum. Bu fırsatı kaçırmamız lazım. Kentsel dönüşüm yaparken akıllı kent altyapısı, üst yapısı, trafiği sinyalizasyona kadar akıllı kentler uygulamasını bu marifette yapmak gerekiyor.
BOŞ DURMA LÜKSÜM YOK
Ayrıca GYODER Yönetim Kurulu Başkanı olan Yetgin’e, işi dışındaki meşguliyetlerini sorduğumuzda şu cevabı verdi: ’’Sadece bir yapılması gereken şey var. O da zaman yönetimi. Yani profesyonel iş hayatı, özel ev hayatı benim gibi arada akademik iş... Hepsini zaman yönetimiyle rahatlıkla aşabildiğimi düşünüyorum. Zamanım yok demek ancak tembellerin işidir. O da bizim inancımıza da ters. Yani otururken bile toprağı çöple karıştırmak selam almaya vesile oluyorsa bizim kesinlikle boş durmak gibi bir lüksümüz yok. Hele hele böyle bir ülkede… Çalışmalıyız, özel hayatımızda da fedakârlık olmadan olmuyor. Fakat siz bir şeyleri yapmaya farklı şeyler ortaya koymaya gayretliyseniz biraz fedakârlık olması gerekiyor. Fırsat buldukça kitap okuyorum. İstanbul trafiğinde yoğun saatlere kalmamak için ofisime erken geliyorum. Mesaiden önce mutlaka bir saat kadar her sabah antrenmanımızı yapıyoruz.
KATKI GÖZ ARDI EDİLEMEZ
Gayrimenkul sektöründe özellikle son yıllarda imza atılan mega projelerin de yarattığı ekonomik hareketlilik sektörümüzün ülke ekonomisine sağladığı katkıyı yükseltiyor. Sektör olarak imza attığımız güçlü işbirlikleri ve kampanyaların yanısıra, özellikle 2017 yılı boyunca sektöre sağlanan teşvikler ise sektörümüzün ülke ekonomisine katkısını daha güçlü kıldı. 2016 yılı sonunda, 2015 rakamlarının aşılması, sektörümüz adına önemli bir gelişmedir.
BİZ DE YERİMİZİ ALDIK
15 Temmuz hain darbe girişiminin ardından, sektöre ve ekonomik büyümeye destek olmak amacı ile başlatılan ‘Gayrimenkulde Güç Birliği Daha Güçlü Türkiye’ kampanyası, 2016 yılının satış grafiğinde çok etkili oldu. Kampanya kapsamında 3 bine yakın konut ve yaklaşık 400 ofis satışı ile sektörde 2.6 milyar TL ciro elde edildi. Bu birliktelik ve sektör olarak kısa sürede aldığımız rekor sonuç, ülke ve sektör tarihimize geçecek niteliktedir. ‘Güç Birliği’nin ikinci adımını ise ‘20 yıl vade ve düşük faizli konut kredisi’ kampanyasıyla atıldı. Bu kampanya ile de 41 firmanın 109 projesinde, toplam 3 bin 400 konut ve 185 ofis satıldı, yaklaşık 3.3 milyar TL’lik ciro elde edildi. GYODER’in başlattığı her iki kampanyada da Halk GYO olarak yerimizi aldık.
GÜVENEN KAZANDI VE KAZANACAK DA
“Gayrimenkul sektörünün önümüzdeki 15-20 yılda da mevcut dinamizmini devam ettireceğini düşünüyorum” diyen Yetgin, “Buna rağmen ‘Gayrimenkul sektöründe düşüş var söylentileri’ çıkıyor. En basit tabiriyle bu yanlış biliniyor. Çünkü 80 milyonluk Türkiye’nin 2050 yılı nüfus projeksiyonu 100 milyon düzeyinde. Bizim nüfus artış hızımız yüksek. Avrupa gibi tersine değil. Bizde artan bir nüfus var. Almanya’da ise azalıyor. Bizim nüfus artış hızımız dinamizmimiz bitmeyecektir. Göç faktörünü de dikkate almakta yarar var. Bir de en önemlisi 7,5 milyon konutun yenilemek şart. Mevcut stokun yüzde 90’ı deprem riski altında. Onun için sektör zorda falan bu tür yorumları ben gerçekçi bulmuyorum. Bir kere gayrimenkul sektörü deyince, karşınızda 250 civarında alt sektörü etkileyen bir ekosistem var karşınızda. Bir bina tabi ki demir, beton ile yapılmıyor. Perdesinden çivisine, asansöründen her türlü seramiğine neler gerekli değil ki. Bu da alt alta topladığınızda devasa bir ekonomik büyüklük demektir” diye konuştu.
İSTANBUL FİNANS MERKEZİ BÜYÜK FIRSAT
Halk GYO olarak İstanbul Ataşehir’de yükselen uluslararası finans merkezi vizyon projesinin ortaklarından biri olduklarını söyleyen Yetgin, “Ataşehir deyince bölgeyi üçe ayırıyorum 1. Faz Emlak Konut’un fazı, 2. Faz bizim olduğumuz o dönemde geliştirilen bölgeler… 3. Faz da finans merkezi anlamında her ne kadar ilçe sınırları değişse de bu bölgenin zıplama alanı olacak İstanbul Uluslararası Finans Merkezi. İstanbul’un uluslararası finans merkezi olması için gayrimenkul ayağının bitmesi lazım. Burada nitelikli A plus ofisler yapılacak. Tıpkı Londra’daki Frankfurt’taki gibi bir dinamiklik hedefleniyor. Belli alanların finans merkezi olmak önemli. Burada da işin bitim takviminin netleştirip sonuca varılması lazım. 2020 yılı ön görülüyor. Diğer önemli husus da, Maliye Bakanlığı, Kalkınma Bakanlığı üst kurullarda bir an önce teşvik paketinin hukuki düzenlemenin olması konusudur. Burada faaliyette bulunacak yerli yabancı finans kuruluşlarının desteklenmesi lazım. Aslında çok geride kaldık. Hele hele enternasyonal bir projeniz varsa, bunu yapamazsınız. Şimdi finans merkezine yabancılar gelsin, bankalar gelsin vs. derken eğer bu kurum kuruluşlara en azından 3 sene öncesinde bunları anons edip ‘Bakın böyle bir proje gelecek, düzenlemeler böyle’ diyerek davet etmezseniz olmuyor. Maliye Bakanlığı’mız bir açıklama yaptılar, çalışmalar devam ediyor her halde ocak gibi bunu tekrar ele alıp bunu sonuçlandıracaklar” dedi.
Doç. Dr. Feyzullah Yetgin:
’’Gayrimenkul sektörü heyecanlandırıcı özel bir sektör. Ekipçe profesyonel olarak biz hizmet ediyoruz. Şu anda Halk GYO olarak ne yapılmış üzerine ne koyabiliriz, nasıl büyütürüz, o çabamız var. Tabii ki, sektördeki tüm dinamikleri de yakından takip ediyoruz.”
MÜTEAHHİT ZENGİNİYİZ
Türkiye’de ‘müteahhit’ deyince akla ehliyeti olsun olmasın herkesin bildiği bir meslek geliyor. “360 bin tane müteahhitimiz var” diyen Yetgin, “Avrupa’da ise toplamda bu sayı sadece 60 bin. Almanya’da 8 bin civarında. Bu durumda müteahhitliğin tanımının yeniden ve gerçekçi bir bakışla yapılması kaçınılmaz” uyarısında bulundu.
Ben olsaydım...
Bizim tartışamadığımız konular var. Mesela ikinci piyasalar yok. Bir ipotekli finans merkezi yok. Böyle bir merkezin kurulup menkul kıymetlere girmesi lazım. Bunun kurulmasını arzu ediyorum. Ayrıca kentsel dönüşüm ne bir ilin ne de bir ilçenin meselesidir, bu bir Türkiye meselesidir. 2050’deki 100 milyonu kaldırabilecek bir plana ihtiyaç var. Bunu biz yapmalıyız ki; bizim çocuklarımız, torunlarımız bir New York gibi, Paris gibi, Londra gibi metro ağları ile donanmış şehirde yaşayabilsin...
Feyzullah Yetgin
