Kiracılar dövizden kaçtı, mal sahipleri indirim yaptı... Yılın ilk çeyreğinde geçen yıla oranla gerileyen dövizdeki oynaklık, kirasını döviz kuru üzerinden yapan ofis kiracılarını yeni arayışlara iterken, mal sahipleri ofislerinin boş kalmaması için indirim yapıyor. Anlaşma sağlayamayan kiracılar ise yeni ofislere taşınıyor.
Bu yılın ilk üç ayında İstanbul ofis piyasasında uygulanan kira değerlerindeki artış hızı, önceki yıllara göre düşük seviyede seyretse de kiracılar mal sahiplerinden zam yapmamalarını talep ediyor. Son verilere göre İstanbul’da talep edilen en yüksek kira rakamı Levent’te olup, metrekare bazında 35 dolar seviyesinde seyrediyor. Aynı bölgede geçtiğimiz yıllarda 43 dolara kadar çıkan kira değerlerindeki gerileme en çok ofislerini satın alırken döviz cinsinden borçlanan mülk sahiplerini etkiliyor. Piyasanın genelinde ise dövizdeki dalgalanmalar sebebiyle sözleşmesini sabit kurla imzalayanların yanı sıra TL cinsinden ödeme yapanlar da söz konusu. Buna rağmen piyasadaki durgunluğu ileri sürerek sözleşmesini sonlandırıp daha ucuz ofis arayışına girenler arayışlarına kısa sürede cevap bulabiliyor.
Avrupa yakasında stok fazlası var
Propin tarafından hazırlanan ve 2019 Ocak, Şubat ve Mart aylarını kapsayan İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış 2019 Birinci Çeyrek Raporuna göre Taksim-Nişantaşı aksları ile Kozyatağı ve Altunizade bölgelerinde stok artışı söz konusu. Aynı semtlerin Merkezi İş Alanları (MİA) diye tanımlanan bölgelerinde ise ofis stokunda bir değişiklik yaşanmadı. Kartal-Maltepe’deki stoklar artarken, daha ucuz ofis bulup adres değiştirenlerin oranı arttı. Rekabete karşılık talebin yüksek olmadığı bölgelerde kira rakamlarının değişken olduğu belirlendi. Bu bölgelerde çoğu mal sahibinin liste fiyatlarında indirim yapmasına karşılık, bazı mal sahiplerinin dövizdeki hafif düşüş üzerine kira rakamlarında artış yaptığı tespit edildi. 2019 birinci çeyrek sonunda MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması metrekare başına 20 dolara kadar geriledi.
Kirasını indiren imzayı atıyor
Son dönemde artan rekabet ve ekonomik koşullar dolayısıyla pazarda kira indirimleri baskın olarak hissedildi. Ayrıca, uzun süreli kirasız dönem, ilk yatırım maliyetlerinin mal sahibi tarafından karşılanacağına dair maddelerin de olduğu avantajlı kira paketleri pazarlık konusu olmaya devam ediyor. 2019 birinci çeyrek dönemde kiracı lehine olan pazardaki mevcut koşullar, kirada indirim ya da aynı fiyattan devam etme fırsatını beraberinde getiriyor. Anlaşabilen taraflar bu durumda imzalarını atıp sözleşmelerini tazelemiş oluyor.
Levent ve Taksim’de son durum
Boşaltılan A sınıfı ofis alanları açısından en çok etkilenen bölgelerden birisi yüzde 26 ile Levent oldu. Taksim-Nişantaşı A sınıfı ofis stoku 2019 birinci çeyrekte büyüdü. Tarlabaşı 360 Projesi’ndeki ofis alanlarının tamamlanarak kullanıma açılması nedeniyle Taksim-Nişantaşı A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı bir önceki çeyrek döneme göre hızla yükseldi. 2019 birinci çeyrek dönemde Taksim-Nişantaşı A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 36,6 olarak kaydedildi.
Yeni trend paylaşımlı ofisler
Ofis kiralarının yüksek seyrettiği Beşiktaş, Levent ve Zincirlikuyu’da mobilya, elektrik ve internet gibi aylık sabit masrafların getirdiği artı yükler nedeniyle ofislerinden vazgeçmek zorunda kalanlar, üç yıldır yaygınlaşan paylaşımlı ofislere yöneliyor. Bu tarz ofisleri tercih edenler yüzde 80 maliyet avantajıyla daha kazançlı bir yol kat ediyor. Toplantı odası ve lounge alanlarının da olduğu bu ofislerin aylık maliyeti 500 liradan başlıyor.
Ortam kiracıların lehine
Cushman & Wakefield 2019 - 1. çeyrek gayrimenkul pazar analizleri raporuna göre, İstanbul’da 151 bin 980 metrekare yeni ofis alanı pazara girerken toplam ofis arzı 6,33 milyon metrekareye çıktı. Raporda Mart sonunda gerçekleşen seçimlerden sonra, yatırım faaliyetlerinin ivme kazanmayı sürdüreceği ve kısa vadede fiyatların alıcı beklentilerine yaklaşacağı kaydedilirken, kiracılar lehine ortamın orta ve uzun vadede devam edeceği tahminine yer verildi.
Ofis stoklarının durumu
-MİA içi (Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe, Beşiktaş, Balmumcu): Yüzde 33
-MİA dışı (Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim, Havaalanı: Yüzde 18
-MİA dışı (Kozyatağı, Altunizade, Kavacık, Ümraniye): Yüzde 25
-Gelişmekte Olan Bölgeler (Kağıthane, Bomonti-Piyalepaşa, Maltepe-Kartal, Batı Ataşehir): Yüzde 24
İstanbul’daki ofis binalarında boşluk oranları
-MİA içi (Avrupa Yakası) A sınıfı ofisler: Yüzde 30
-MİA içi (Avrupa Yakası) B sınıfı ofisler: Yüzde 17.8
-MİA dışı (Avrupa Yakası) A sınıfı ofisler: Yüzde 22,5
-MİA dışı (Avrupa Yakası) B sınıfı ofisler: Yüzde 28,8
-MİA dışı (Anadolu Yakası) A sınıfı ofisler: Yüzde 24,6
-MİA dışı (Anadolu Yakası) B sınıfı ofisler: Yüzde 14,1
Kira ortalamaları (2019 / m2-$)
-MİA içi (Avrupa Yakası) A sınıfı ofisler: 20
-MİA içi (Avrupa Yakası) B sınıfı ofisler: 9.7
-MİA dışı (Anadolu Yakası) A sınıfı ofisler: 15
-MİA dışı (Anadolu Yakası) B sınıfı ofisler: 7.4
