Antalya’da başlayan tersine göç kiraları düşürmeye başladı. Yüzde 25 gerileyen kiralar İstanbul içinde umut oldu. Antalya’daki kira düşüşüne bakarak İstanbul’u tahmin edeceğiz. Bilimsel veriler ise öncelik olacak.
SERDAR KILIÇ / İSTANBUL
Hükümet kira artışlarında yaşanan hızlı artışlara müdahalede bulunarak sınırlama getirdi. O sınırlama Temmuz 2024’e kadar devam ediyor ancak piyasa oldukça yüksek. Artık metropollerde kiralık dairede oturmak için bir hanede en az 2 kişinin çalışması gerekiyor.
Antalya’dan gelen veriler ise kiracılar için umut oldu. Rus ve Ukraynalılar için Türkiye'de oturum izni zorlaşınca rotaları Sırbistan ve Dubai’ye döndü. Antalya'daki yabancı sayısı son 1 yılda 40 bin azaldı. İkamet izinlerinin uzatılmaması, yeni izinler verilmemesi ve emlak fiyatlarının çok yüksek olması sebepli ile daireler boş kalınca Antalya’da kiralar son 5 yılın en düşük seviyesine geriledi.
Bu durum kira fiyatlarının rekor düzeye ulaştığı İstanbul için umut oldu. Veriler arz-talep ilişkisinin tıkandığı noktada fiyatların enflasyona rağmen düştüğünü kanıtladı. Peki İstanbul’da son durum ne?
Aslında İstanbul başta olmak üzere Büyükşehirlerde kiralar 3 yıl sonra ilk kez 2023 yılının Aralık ayında geriledi. Bunun asıl nedeni Günlük kiralık ev düzenlemesi kasım ayının başında yürürlüğe girmesi ile oldu. Turizm amaçlı kiralamalara zorlaştırıcı şartlar ve vergi getirildi. Uzmanlar kiralarda düşüşün devamı için konut arzının artması gerektiğini söylüyor. Düşen satışların ise kiralara olumlu yansıyabileceği düşünülüyor.
KENTSEL DÖNÜŞÜM KİRALARI DÜŞÜRMÜYOR
Ancak Özellikle İstanbul’da devam eden kentsel dönüşüm, göç meselesinden daha çok kiraların artışına neden oluyor. Kentsel dönüşümde kira yardımı İstanbul için 5 bin 500 lira olarak belirlenmiş durumda. Her gün en az 50 binanın yıkıldığı İstanbul’da yüzlerce kişi kiralık dairelere çıkıyor. Bir binanın yapılması ise yaklaşık 5 ayı buluyor. Bu durumda kısır döngüye dönüşen sistem kilitleniyor. Yani İstanbul’da boş kalacak kiralık daire bulunamıyor.
Kentsel dönüşümden gelen aileler 5 bin 500 lira yardım ile birlikte 15 ila 20 bin tl kiralarını rahat bir şekilde öderken, normal olarak kiralık dairede oturanlar ise yardım almadıklarından dolayı fahiş fiyatlara boyun eğmek zorunda kalıyor.
Kiptaş’ın İstanbul’da yeterli derecede daire yapmaması da kiralık daireyi bulmayı zorlaştırıyor.
KAYIT DIŞI KİRALIK DAİRELER
Bazı ev sahipleri ise kiralık dairelere vergi ödememek için kayıt dışı olarak kiraları elden alıyor. Bu durumda ise yüzde 25 kira sınırına uyulmuyor. Hukukçular ise bu durumda kiracıları uyarıyor.
Öncelikle, elden ödemelerin kanıtlanması zor olabilir ve ödeme yapıldığına dair somut bir delil olmadığı sürece, ev sahibi ödemenin yapılmadığını iddia edebilir. Bu nedenle, kiracı ödemenin yapıldığına dair bir delil oluşturmak için senet veya makbuz gibi bir belge talep edebilir.
Kira bedelinin elden ödenmesi durumunda taraflar arasında çıkması muhtemel uyuşmazlık kira bedelinin ödenmediği hususudur. Bu hukuki uyuşmazlıkta açılması muhtemel davalarda davaya esas değer 2023 yılı tarifesine göre 14.802,552 TL üzerindeyse bu kira bedelinin ödendiğini kiracı/kiraya veren senetle ispat etmesi gerekecektir. Bu parasal sınırın altındaki uyuşmazlıklarda tarafların tanıkla da durumu ispatlama olanağı doğacaktır.
Uzmanlara göre ise İstanbul’da kiraların düşüş eğilimine girmesi kısa vadede beklenmiyor. Toplu konutların yapılması, sosyal konut projelerinin tamamlanması ve kentsel dönüşümün sona ermesi ile kiraların normale dönmesi beklenirken bu da en az 5 yılı bulması bekleniyor.
