18 yıl sonra temiz bir sayfa! 10 milyon dolara banka kurdu, milyar dolarları yönetecek

2017 yılında Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan’ın kararı ile tasfiye sürecinden çıkarılan Emlak Bank’ı Katılım Bankası rolüyle finans sektörüne kazandıran ekibin liderliğini üstlenen Genel Müdür Deniz Aksu, 8 aylık süre içerisinde gerçekleştirdiklerini anlatmaya başlarken, “Biz, çalıştıkça motive olduk. Her bir zirve yeni bir zirve doğurdu. Bizler, piyasa yapıcı olacak bir bankayı kazandırıyoruz. Ayrıca emlak sektörüne daha sağlıklı olacak şekilde finansal çözümler sunacağız ve artık birçok şey yoluna girecek” mesajını verdi. “Bankamız, bizim gibi nüfusu hızla artan ve gelişmekte olan bir ülkede varlıkların ölmediğinin bir delilidir” diyen Aksu, sözlerine şöyle devam etti:

Bankamızın isim 1988 yılında Emlak Bankası olarak belirlenmişti. Emlak Bank çok büyük bir markadır. Aslında inşaat tamamlama sigortası gibi çalışıyor. Bizde konu inşaat ise alıcı hiçbir sorunla karşılaşmayacağını bilir. Yeni bir başarı hikayesi için yola çıktık.

Emlak Bankası, Emlak Katılım Bankasına nasıl dönüştü?

3 Eylül 2018’de gerçekleştirdiğimiz genel kurulda ana sözleşmemizde katılım bankası maddelerine yer vererek faaliyet sürecimize hız kazandırdık. Bu dünyada bir ilktir. Herhangi konvansiyonel bir banka katılım bankasına hiç dönüşmemiş. Ayrıca bugüne kadar hiçbir kamu bankası katılım bankasına dönüştürülmemiştir. Bir fark da, tasfiye edilen bir bankadan dönüşüm olmamasıdır. Bu adımları atarken ciddi hukuki danışmanlıklar aldık. Doğru bir sistemle ana sözleşmemizi değiştirdik. Buna uygun olarak entegrasyon süreçlerini de başlattık. 2018 sonunda birincil ve ikincil veri merkezlerini devreye aldık.  Ataşehir’deki genel müdürlük binamızı seçtik. Ardından da insan kaynakları planlamasını yaptık. Tasfiyesi zaman alacak dosyalar bankada kaldığı için bunları bir bir inceledik. Toplamda 7 bin 229 dosyaya baktık. Bunun karşılığı 18 TIR dolusu arşiv demekti. İçlerinde Toprak Holding, Ceylan Holding gibi o zamanın önde gelen isimlerinin sahip olduğu şirketler de vardı. Paslanmış kasalardan evraklar çıkardık. Bu dosyalardan yola çıkarak ciddi bir tahsilat da yapıldı. Söz konusu dosyaların devrini 2016 tarihinde BDDK onayı ile kurulmuş, yüzde100’ü Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu’na ait Birleşim Varlık Yönetim A.Ş.’ye devrettik. Zaten bizim en büyük başarımız; bir tarafta banka kurmamız, diğer tarafta ise Emlak Bankası’nı tasfiye etmiş olmamızdır.

İki bakanlıkla çalışıyoruz

Faaliyetlerimizi en doğru şekilde yürütmek için her adımımızı titizlikle attık. Biz iki bakanlıkla çalışıyoruz. Bunlardan birisi Çevre ve Şehirlik Bakanlığı’dır. Diğeri ise Hazine ve Maliye Bakanlığı’dır. Bankanın sahibi sayın Berat Albayrak’tır. Bankamızın bilançosu tertemizdir. Türkiye’de en sağlıklı bilanço yapısına sahip olan banka Emlak Katılım Bankası’dır. Çünkü özkaynaktan oluşuyor. Bilanço değerimiz 1 milyar 278 milyon liradır. İki yıllık denetim raporumuz bitti, faaliyet raporumuzda da sona gelindi. Çift komisyonda da Sayıstay’a hesapları verdik. Orada da bizlere teşekkür ettiler. Olağanüstü genel kurulumuzu da yaptık. BDDK da faaliyet iznini verdi.

İnsan kaynakları oluşumundan şube yapılanmasına kadar tüm harcama kalemlerimizde titiziz. İnsan kaynakları boyutunda yaklaşık bin 200 kişi ile görüşerek 146 kişiyi bünyemize kattık. Bunlar da sektörde iddiası olan, bizlere omuz verebilecek arkadaşlarımızdır. Çalışan sayısını yılsonunda 426’ya çıkarmayı hedefliyoruz. Merkez binamızdaki mobilyaları bile ihale ile aldık. Bankayı kurmamızın toplam maliyeti 10 milyon doları buldu. Buna yönetim binamız dahildir. Bu yıl içinde 15 şube kurmayı planlıyoruz. Şubelerimizin içerisine kendisini organik olarak büyütecek personel yerleştireceğiz. Bir şubeden üç- dört şube çıkacak. Hızlı bir şubeleşme maliyetine katlanmadan, az şube ile optimum noktada buluşmuş olacağız. Bulduğumuz şubeler ise diğer bankaların çıktığı şubeler oldu. Kira sözleşmelerini de imzalamaya devam ediyoruz.

Bizim işimiz belli

İnşaat sektörü için sürdürülebilir finansman modelleri oluşturacağız. Kısa vadeli değil uzun vadeli kazanımları hedefliyoruz. İnsanların barınma ihtiyacı çok kutsal bir konu. Biz de bu ihtiyaca hizmet edeceğiz. Bizim işimiz belli. Biz bir bankayız. Ev, inşaat yapmayacağız. Bu noktada temel fonksiyonumuz, inşaatı yapana güçlü bir finansal iş ortaklığı ile yol arkadaşı olmak. Hem reel sektöre hem finans sektörüne destek olmak için piyasaya girdik. Kısa vadede değil, uzun vadede vatanımızın ve milletimizin faydasına olacak işlere odaklanacağız. Odaklanacağımız finansal çözümleri dört temel konuda özetleyebiliriz. Birincisi yapı malzemeleri üretici ve kullanıcıları ile yerel endüstriyel üretimin sürdürülebilir finansmana erişimi. İkincisi mevcut emlak stoklarının doğru fiyatlanması için varlığa dayalı finansman modelleri. Üçüncüsü ihtiyaca uygun finansal çözümler ve sonuncusu tüm kentsel dönüşüm çeşitlerinin fonlanmasıdır.

Sürdürülebilir tedarik zinciri yönetiminden kastınız nedir?

Tedarik zinciri finansman modelini mutlaka çalıştırmamız gerektiğini gördük. Nihai alıcıya ulaşmayacak bir mekanizma farklı pazarlardan pazar payı alarak fonlama ihtiyacını gidermiş olacak. Bunu biraz detaylandırırsak; ne yaparsanız yapın bir emlakın sonuçta alıcısının olması gerekiyor. Tabii ki aynı emlakın arsa geliştirmeden inşaatın yapılmasına kadar imalat süreci vardır. Türkiye’de vatandaşlar satın aldığı emlak ile kredi ilişkisinin uzun sürmesini istemiyor. Bankada 10 yıllık krediye imza atan bir vatandaş, onu dört yılda ödeyip kurtulmaya çalışır. Vatandaşlarımız 100 bin liralık konutun 20 bin lirasını peşinat olarak ödedikten sonra 80 bin lirayla ilgili bankaya kredi taksiti öderken onu 50 bin lira düzeyine düşürdüğünde meydana gelebilecek bir aksilikten dolayı yapılacak bir icrada ödemelerine rağmen hiç ödeme yapılmamışcasına borçlu çıkarılıyor. Halbuki bunun sağlıklı bir yapıya kavuşturulması gerekiyor. Tüketicilerin büyük yük altına girmeden uzun vadeli borçlanmalardan çekinmeyeceği bir yapıya ihtiyaç var. Varlığın finansmanı, varlığı kullanımı ve varlığın finansörlüğü yapılarını birbirinden ayırmamız gerekiyor. 32 günlük bir bankacılık sisteminin kaynak yapısı ile 10 yıllık fonlama sürdürülebilir yapı değildir. Sonuç olarak tedarik zinciri finansman modeli ile yapı malzemeleri tedarikçisinden son alıcıya kadar olan bir mekanizmayı içermekte. Ayrıca endüstriyel üretimi de destekleyeceğiz.

Paydaşlarınız sizden neler bekliyor?

Bu bizim önem verdiğimiz konulardan birisi oldu. Biz, en iyi uygulamaları Türkiye’ye getirmeye çalışacağız. Bu çalışmaları yaparken İNDER, GYODER, KONUT-DER, İSO, İMSAD gibi tüm paydaşlarla da görüştük. Bir nevi arama konferansları gerçekleştirdik diyebilirim. Doğru model üzerinde fikir alışverişimiz oldu. İnşaat cephesinden bakarsak; inşaat şirketleri eğer mevcuttaki inşaat maliyetlerini makul seviyelere ve yönetilebilir bir yapıya dönüştürmediği sürece, Allah korusun kriz kapıyı çaldığı zaman ( Faiz ve döviz kurunun hızlı artışı gibi) kontrolü de kaydetme riskiyle karşı karşıya kalırlar. Bizim de bu riski dikkate alarak geliştirdiğimiz ürünlerimiz olacak. Gayrimenkul piyasasında piyasa yapıcı kurum olmayı hedefliyoruz. Kentsel dönüşüme de finansal çözümler sunacağız.

Sektörün payını yüzde 15’e çıkaracağız

Deniz Aksu:  “Katılım bankacılığı alanında sunacağımız yeni enstrümanlarla sektörün payının yüzde 15’lere çıkarılmasında rol oynayacağız. Bankacılık hizmetlerimizi, internet ve mobil şubemizi, fon toplama ve fon kullandırma ürünlerimizi hizmete hazır hale getirdik. Debit kartımız, nakit kart ile kamu bankalarının ortak ATM uygulamasına dahil olduk. En sağlam bilanço da bizde. Emlak Bank’ın sermayesi 750 milyon TL, öz kaynak büyüklüğü ise 1,1 milyar TL seviyesindedir. Yılsonunda bilanço büyüklüğümüzün 5 milyar TL seviyesine geleceğini tahmin ediyoruz.’’

Varlık fiyatlarında dengesizlik var

Alım hakkına dayalı kira sertifikaları çıkaracağız. Şu anda varlıkların fiyatları faiz oranlarının yüksekliğinden dolayı bir dengesizlik içerisinde. Kimse, şu anda geçmişteki fiyatların altında olacak bir fiyatla varlığından vazgeçmek istemiyor. Alıcılar ise şu andaki düşük fiyattan almak istiyor. Bir de bunun üzerine getiri istiyor. Biz, bu üç dinamiği birleştirip, varlığın değerini ve sahibini koruma esaslı bir yapıyla ilerleyeceğiz.

Varlıkları da yöneteceğiz

Deniz Aksu: “Türkiye’de varlıkların yönetimi sürecini sağlıklı bir şekilde yürüten yok. Bu ciddi bir sorun. Bir yabancı yatırımcı 100 adet daire satın alsa, bunların kiralanması, kira gelirlerinin toplanması, vergilerinin ödenmesi gibi birçok kalemle ilgilenilmesi gerekiyor. Biz konuda da iddialı bir model geliştirip devreye sokacağız.”

Hedeflenen iş plânlarınız neler?

Öncelikle kısa vadede devreye almayı planladığımız çözümleri sıralayayım.

-Sürdürülebilir tedarik zinciri yönetimi – Yapı malzemeleri üreticileri ve kullanıcıları arasında tedarik zinciri oluşturma... Bunun neticesinde tedarik zinciri finansmanı sağlayacağız.

-Uzun vadeli TL finansman modeli – Uzun vadeli fiyatlama ve likidite riski yönetimi... Bu yolla uzun vadeli TL piyasası oluşturulacak.

-Gayrimenkule dayalı sermaye piyasası ürünleri - Alım hakkına dayalı kira sertifikası, ipotek teminatlı, ipoteğe dayalı menkul kıymet... Böylece varlığa dayalı sermaye piyasası ürünlerini kullanıma açmış olacağız.

-Gayrimenkule dayalı kredi işlemleri - Mevcut yapı stokunun kredi işlemlerine dayanak varlık oluşturması... Bu yolla gayrimenkule dayalı kredi ilintili sermaye piyasası ürünü devreye girecek.

-Güvenilir bir sistem ve sistemi yürütecek kurum – Gayrimenkul edinimini sistematik ve planlanabilir hale getirmek... Bu da Yapı Tasarrufu Sandığı Sistemi şeklinde uygulanacak. Burada müşteri müşteriyi kollayacak.

Deniz Aksu’nun 5 hedefi

-Bu yıl içinde 2-3 milyar liralık sermaye piyasası ihracı yapmak.

-Yıl sonunda 1 milyar liralık sukuk ihracı gerçekleştirmek.

-Geçmişte Ataşehir, Bahçeşehir, Ataköy gibi Türkiye standartlarının üzerinde şehirleşme projelerini finanse etmiş bir banka olarak bu sistemi Türkiye’de oturtmak ve kamunun hizmetine sunmak.

-Tapu müdürlükleri ile sıkı işbirliğine giderek Ataşehir’deki genel müdürlük binasında İstanbul’daki İlçe Tapu Müdürlüklerinin temsilcilerine de yer vermek.

-Yurtiçinde 15 noktada şube açmak, Avrupa’da ise ya Paris’te ya da Frankfurt’ta bayrağımızı dalgalandırmak.

Ben olsaydım...

Maalesef ülkemizde çok karar mercii var. İşlerin sağlıklı yürütülmesi için sadeleştirmeye ihtiyaç var. Mesela herkes imar veriyor, herkes imalatla ilgili söz sahibi olduğunu düşünüyor. Aynen futbol gibi. Ama bu işler böyle basit değil. Daha profesyonel bir bakışa ihtiyaç var. Sistemi tekrar kurgulamak ve doğru adımlar atmak mümkün. Bu, güçlü Türkiye’nin inşası için temel bir ihtiyaçtır.

(Deniz Aksu)