İfraz sorunu ve tapu kilitleme uygulaması
İfraz sorunu ve tapu kilitleme uygulaması
Abdullah Şanlıdağ
Bendeniz genelde siyasi içerikli makaleler ve dış politika üzerine analizler yapıyorum. Bir dönem Tapu ve Kadastro işlerinde bulunduğum için, şahit olduğum yanlışlık ve gayrimenkul sahiplerini mağdur eden uygulamaları not almıştım. “Günü geldiğinde yazarım” diyerek heybemde beklettiğim bu hassas konuyu bugün gündeme taşıyorum.
Türkiye’de gayrimenkul mülkiyeti, toplumsal hayatın en hassas alanlarından biridir. Tapu kayıtları, sadece bireylerin değil, aynı zamanda ekonomik düzenin ve sosyal barışın da teminatıdır. Ancak mevcut imar ve kadastro mevzuatında mirasın paylaşımı ve ifraz işlemleri konusundaki sınırlamalar, hak sahiplerini mağdur etmekte ve yıllarca süren davalara yol açmaktadır. Öte yandan son yıllarda uygulamaya giren “tapu kilitleme” yöntemi, sahte vekâletname ve sahte satış girişimlerine karşı vatandaşların taşınmazlarını güvence altına almasına imkân tanımaktadır. Bu makalede, bir yandan ifraz sorununun toplumsal ve hukuki yansımaları incelenirken, diğer yandan tapu kilitleme uygulamasının işlevi ve önemi değerlendirilecektir.
Türkiye’de mülkiyet hakkı, Anayasa tarafından güvence altına alınmış temel bir haktır. Ancak bu hakkın korunması, yalnızca tapu sicilinin varlığıyla değil, aynı zamanda etkin ve çağın ihtiyaçlarına cevap verebilecek mevzuat düzenlemeleriyle mümkündür. Özellikle kırsal bölgelerde miras yoluyla intikal eden gayrimenkullerde ifraz sorunu, toplumsal huzursuzlukların başlıca nedenlerinden biri olarak varlığını sürdürmektedir. Buna ek olarak, sahte satışlar ve hileli vekâletname kullanımı gibi riskler, vatandaşların mülkiyet hakkını tehdit etmektedir.
İfraz Sorunu ve Hukuki Çıkmazlar
İfraz, bir taşınmazın hukuken bölünerek ayrı parseller hâline getirilmesi işlemidir. Ancak Türkiye’de yürürlükteki mevzuata göre ifraz işlemleri için bazı kısıtlayıcı şartlar öngörülmüştür. Bunların başında: Parselin en az 20 dönüm büyüklüğünde olması, yola cephe şartı taşıması gelmektedir. Bu şartlar, özellikle köylerde ve tarımsal arazilerde miras paylaşımını neredeyse imkânsız hâle getirmektedir. Muris vefat ettiğinde mirasçılar taşınmaz üzerinde ortak mülkiyet kurmakta; anlaşmazlık hâlinde ise “izale-i şuyu” davası açmaktadır. Ne var ki, bu davalar çoğu kez yıllarca süren yargı süreçlerine dönüşmekte, hak sahipleri mağdur olmakta ve kardeşler arasında sosyal bağlar zedelenmektedir. Bu durum, çağdaş hukuk devleti anlayışıyla bağdaşmayan bir tabloyu ortaya koymaktadır.
Tapuda Sahte Satışlar ve Yeni Koruma Mekanizması
Öte yandan, gayrimenkul sahiplerini bekleyen bir başka tehlike de sahte satış girişimleridir. Feodalitenin hüküm sürdüğü bölgelerde, bu husus daha yaygın. Özellikle sahte vekâletnameler üzerinden yapılan işlemler, vatandaşların bilgisi dışında taşınmazların el değiştirmesine yol açabilmektedir. Bu noktada Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından hayata geçirilen “tapu kilitleme” uygulaması, önemli bir güvenlik mekanizması olarak öne çıkmaktadır.
Tapu Kilitleme Nedir?
Tapu kilitleme, gayrimenkul malikinin, taşınmazı üzerindeki her türlü satış veya devir işleminin bizzat kendisinin tapu müdürlüğünde hazır bulunması şartına bağlanmasıdır.
E-Devlet üzerinden “Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü / Beyan Tesisi” ekranına girilerek,
“Şahsım tapu müdürlüğüne gelmeden, vekâlet dahi verilmiş olsa hiçbir satış işlemi yapılamaz” şeklinde bir kayıt eklenmektedir.
Böylece malik, fiziki varlığı olmadan taşınmaz üzerinde hiçbir tasarruf yapılamayacağını güvence altına almaktadır.
Uygulamanın Toplumsal Önemi
Tapu kilitleme, sadece bireysel güvenliği artırmakla kalmayıp, aynı zamanda taşınmazlar üzerinde dönen sahtecilik faaliyetlerini minimize eden bir mekanizma niteliği taşımaktadır.
Ancak bu uygulamanın kırsal bölgelerde yeterince bilinmediği açıktır. Köyde yaşayan vatandaşların büyük çoğunluğu, internet ve e-Devlet kullanımı konusunda yeterli bilgiye sahip olmadığından, bu koruma yolundan haberdar olamamaktadır. Dolayısıyla, devletin sadece dijital ortamda değil, yerel duyurular ve bilinçlendirme kampanyaları yoluyla da vatandaşları bilgilendirmesi elzemdir.
Sonuç ve Öneriler
Türkiye’de gayrimenkul hukukunun güncel sorunları, bir yandan ifraz ve miras paylaşımındaki katı mevzuat, diğer yandan sahte satış girişimlerine karşı yetersiz güvenlik önlemleri olarak özetlenebilir. Tapu kilitleme, ikinci soruna karşı güçlü bir çözüm olarak öne çıkmış olsa da, ifraz konusundaki yapısal sorunlar hâlâ çözülememiştir.
Öneriler:
İmar ve kadastro mevzuatı, miras paylaşımını kolaylaştıracak şekilde güncellenmelidir.
İfraz için öngörülen 20 dönüm ve yola cephe şartı, günümüz koşullarına uygun olarak yeniden düzenlenmelidir.
Tapu kilitleme uygulaması, özellikle kırsal bölgelerde muhtarlıklar ve kaymakamlıklar aracılığıyla tanıtılmalıdır.
TBMM’de, tapu ve kadastro kökenli uzman milletvekillerinin katkısıyla mevzuat reformu gündeme alınmalıdır.
Sonuç olarak: Tapu kilitleme, mülkiyet güvenliği adına önemli bir adım olsa da, köklü sorunları çözmek için daha kapsamlı yasal düzenlemeler şarttır. Mülkiyet hakkı, sadece bireyin değil, toplumun huzurunun da teminatıdır. Ak Parti hükumeti bu yaraya ivedi merhem olmalı ve toplumu rahatlatmalıdır.