Ev almak isteyenler yüksek faiz ve krediye ulaşmadaki zorluk nedeniyle geri adım atarken, sektör temsilcileri bazı şartlarının kolaylaştırılması halinde hem satışların hızlanacağını hem de piyasada daha fazla konut seçeneği oluşacağını ifade etmeye başladı.
Türkiye iç ve dış ekonomik ve siyasi konjonktürün etkisiyle iktisadi mücadelesini sürdürürken bir taraftan da reel sektör, aldığı kararlar ve attığı adımlarla ekonominin motorunun soğumamasının gayretinde.
Ekonomi yönetimi finansal istikrarı sağlamak için bir taraftan cari açığın azaltılması ve istihdamın ve tasarrufun artırılması için stratejik kararlar almaya devam ederken mikro ve makro ekonomide de orta ve uzun vadede kritik atılımlar gerçekleştirilmeye çalışılıyor. Enflasyonla mücadele öncelikli olarak sıkı para politikası sürdürülürken kredilerin kısıtlanması da direkt ve dolaylı yollardan hem finansal hem de reel sektörü belli kararlar almaya zorluyor.
Ekonomik kararlar kelebek etkisi yapıyor
Özellikle son beş yıllık süreçte ekonominin istikrarlı büyüme kaydetmesi ve Türk parasının değerinin korunması için ithalat ve ihracat düzenlemelerine gidilirken harcama ve tüketime tesir eden ekonomik kararlarla da sonuca gidilmeye çalışılıyor.Tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul sektörü de milyonlarca çalışana ekmek sağlayan bir sektör olarak alınan ekonomik kararlardan doğrudan ve dolaylı açıdan etkileniyor. Yapı malzemesinden inşaata, ev araç gereçlerinden lojistiğe, konut satışlarından satış sonrası hizmetlere ve yan sanayiden mobilyaya kadar geniş bir yelpazede gayrimenkule domino etkisi yapan bu kararlar sektör temsilcileri tarafından oda sıkı takip ediliyor.
Satışlar rekor kırdı
Türkiye’de toplam konut sayısı, bağımsız birimler (kat mülkiyeti/irtifakı) dahil yaklaşık 35 milyon civarında. 2024 sonu itibarıyla nüfus ve hane büyüklüğü baz alındığında fiilen ikamet edilen konut sayısı yaklaşık 28 milyon. Son yıllardaki verilerde toplam stokun 39 milyonun üzerinde olduğu da belirtiliyor. Ekonomik Bakış’a değerlendirmede bulunan gayrimenkul sektör temsilcileri yazlık ve inşaat halindeki yapılar dahil toplam konut sayısının 38,4 milyonun üzerinde olduğuna dikkati çekerken TÜİK verilerine göre hane halklarının fiilen yaşadığı konut sayısı 2024 sonu itibarıyla yaklaşık 27,5 milyon seviyesinde. Yaklaşık 8,5 milyon konutun boş veya kullanılmaz durumda olduğu belirtilirken 2025 yılı itibarıyla Türkiye genelinde yıllık konut satışı 1,6 milyonu aşmış durumda.
Kredi ve faiz maliyeti önemli
Konut almak isteyen vatandaşlar özellikle kredilerin kısıtlılığı ve faizlerin yüksekliğinden dert yanarken sektör temsilcileri kredilerin gevşetilmesi durumunda satışların patlayacağını, gerek ikinci gerek sıfır konut arzında ivmelenme yaşanacağı kanaatinde. Hükümetin orta vadede sunduğu kredi imkanı ise talebi baskılayan bir unsur olarak öne çıkıyor. Sıkı para politikasının en azından birkaç yıl daha sürdürüleceğine kesin gözüye bakılıyor.
Türkiye ekonomisi, 2023 sonrası dönemde enflasyonla mücadele ve parasal sıkılaşma politikaları çerçevesinde yeniden dengelenirken, yatırım kararlarında da daha rasyonel ve uzun vadeli bir yaklaşım öne çıkmaya başladı. Bu süreçte açıklanan makroekonomik veriler ve sektör göstergeleri, konutun yatırımcı açısından güçlü ve güvenilir bir alternatif olmaya devam ettiğini ortaya koyuyor.
Uzun vadede değerini koruyan bir yatırım
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verileri, konutun uzun vadede değerini koruyan önemli bir yatırım aracı olduğunu gösteriyor. Son yıllarda yaşanan fiyat artışları, konutun enflasyona karşı dayanıklı yapısını ortaya koyarken, 2025 itibarıyla fiyat artış hızındaki dengelenme yatırımcılar açısından önemli bir fırsat alanı sunuyor. Özellikle önümüzdeki dönemde fiyatların yeniden yukarı yönlü hareket etme potansiyeli dikkate alındığında, mevcut seviyeler konut yatırımı için avantajlı bir giriş noktası sunuyor.
Yatırım portföyünde mutlak yer almalı
Bu yönüyle konut, yatırım portföyünü çeşitlendirmek isteyenler için hem değer koruma hem de uzun vadeli kazanç potansiyeli açısından öne çıkıyor. Mevcut piyasa koşulları, yatırım sepetine konutu dahil etmek isteyen yatırımcılar için stratejik bir fırsat dönemi olarak değerlendiriliyor. Finansal göstergeler de bu fırsatı destekler nitelikte. Sıkı para politikası nedeniyle krediye erişimin zorlaştığı bir dönemde, konut üreticilerinin sunduğu esnek ödeme planları ve kişiye özel finansman modelleri yatırımcı açısından önemli avantajlar sağlıyor. Bugün birçok yatırım aracına erişim yüksek peşin sermaye gerektirirken, konutta sunulan özel ödeme koşulları yatırım fırsatını daha ulaşılabilir hale getiriyor.
Vade seçenekleri ve modelleme yaklaşımı
Avantajlı vade seçenekleri ve esnek ödeme modelleri sayesinde yatırımcılar bugünkü fiyat seviyelerinden konuta erişme imkânı bulurken, bu durum konutu yalnızca güvenli değil aynı zamanda erişilebilir bir yatırım aracı haline getiriyor. Sektör temsilcilerinin görüşüne göre; konut yatırımının avantajları yalnızca değer artışı ile sınırlı kalmıyor. Kira piyasasında yaşanan gelişmeler de yatırımın cazibesini artırıyor. Büyük şehirlerde kira artışlarının uzun süre enflasyonun üzerinde seyretmesi, konutun düzenli nakit akışı yaratma kapasitesini güçlendirmiş durumda. Türkiye’de brüt kira çarpanlarının lokasyona göre ortalama 15-25 yıl bandında seyretmesi, konut yatırımının geri dönüş potansiyelinin güçlü olduğunu ve gelişmekte olan ülkelerle kıyaslandığında rekabetçi bir seviyede bulunduğunu gösteriyor.
Peki rasyonel bir karar mı?
Tüm bu veriler birlikte değerlendirildiğinde, Türkiye’de konut yatırımı; enflasyona karşı koruma sağlaması, düzenli kira getirisi sunması, uzun vadeli değer artışı potansiyeli taşıması ve esnek ödeme imkânlarıyla erişilebilir olması nedeniyle güçlü bir yatırım alternatifi olmaya devam ediyor. Kısa vadeli ekonomik dalgalanmalara rağmen, orta ve uzun vadede konutun yatırımcı açısından hem değer saklama hem de sürdürülebilir getiri üretme işlevini koruyacağı öngörülüyor.
Fiyat artışları devam eder mi?
Konut, Türkiye’de özellikle uzun vadede değerini koruyan, enflasyona karşı kalkan sağlayan ve fiziksel varlık olması nedeniyle psikolojik güven sunan “güvenli bir liman” olarak kabul ediliyor. Reel getiri potansiyeli ve kira getirisiyle öne çıksa da, artık lokasyon ve amortisman süresi gibi faktörlerin hesaplanması gereken bir yatırım aracı. 2026 yılı özelinde bakıldığında konut sektöründe maliyet artışlarına bağlı olarak fiyatların yüzde 90 olasılıkla yükselmesi beklenirken, kredili satış beklentisi faiz indirimi beklentilerinin zayıflamasıyla yüzde 60’larae geriledi. Kentsel dönüşüm odaklı üretim artışı öngörülürken, kira artış hızında yavaşlama sinyalleri de var.
Konut da bir güvenli liman
Finansal yatırım uzmanları da yatırım endeksli düşünen vatandaşlara şu değerlendirmeyi hatırlatıyor:” Ekonomik konjonktür iç ve dış gelişmelere bağlı. Nasıl altın fiyatları ve değerli metallerde gerileme ve artış bazı konjonktürel gelişmelere bağlı hareket ediyor ise konutta da iç ve dış konjonktürün etkisi büyük. Konut arzındaki artış fiyatları baskılayabilirken arz azlığı ikinci el konuta ilgiyi artırabiliyor. Büyük şehirler başta olmak üzere yüksek kira beklenti dönemi eskisi kadar şiddetli olmasa da yatırım endeksli konut talebi mevcut. Vatandaşların da portföyünde konut yatırımının bulunması dengeleme açısından güvenli bir liman vadedebilmektedir. Çok yüksek olmasa da konut yatırımı üzerine koyarak ilerleyen bir yatırım tercihi denebilir.”
Turistik bölgeler ve büyük şehirler potansiyel
İçerisinde bulunduğumuz yıl bazında sektör temsilcileri konut fiyatlarında çok yüksek rakamlı artış olacağı kanaatinde değil. Konut arzının sınırlı olması, yüksek inşaat maliyetleri ve beklenen talep artışı nedeniyle fiyatlarda en az yüzde 40-45 civarında bir artış beklentileri de var. Faiz oranlarının düşme eğilimiyle talebin canlanması, özellikle turistik bölgelerde ve büyükşehirlerde fiyatları yukarı yönlü etkileyebilecek potansiyel taşıyor.
Satış ve canlılık beklentisi
Mart 2026’da Türkiye genelinde konut satışları yıllık yüzde 2 düşüşle 113 bin oldu. İlk el satışlar 35.725 adede ulaşarak payını yüzde 31’e yükseltirken, ipotekli satışlar 25.978 adet oldu. Yılın ilk çeyreğinde satışlar toplamda 629 bine gerilese de, ilk el konutlara ilgi devam etti. Yılın ilk ayları itibarıyla satışlarda bir önceki yıla göre sınırlı düşüşler gözlemlense de sektör temsilcileri piyasa yeni projelerle canlılığın korunmasının ileriye dönük canlılık sinyali olarak algılanması gerektiğine dikkati çektiler.2026’da konut piyasası yüksek maliyetler ve faiz oranları altında şekillenmekte, üreticiler temkinli duruşunu korurken, fiyatların reel bazda da artış eğilimini sürdüreceği kanaatindeler.
İhtiyaç mı lüks mü?
2026 yılı itibarıyla Türkiye’de konut sahipliği, hem sosyal konut projeleri hem de özel piyasadaki fiyat dinamikleriyle şekillenmeye devam ediyor. Türkiye genelindeki hane halklarının yaklaşık % 58’i ev sahibi.
Faiz oranlarının düşme eğilimine girmesi durumunda, 2026’nın ikinci yarısında konut fiyatlarında yüzde 20-25 arası bir artış öngörülüyor. 2026’da ev sahibi olmak isteyenler için en büyük odak noktası Cumhuriyet tarihinin en büyük sosyal konut hamlesi olan 500 bin konut projesi. Diğer taraftan lüks konut segmentine ilgi de artıyor. Yaz sezonunun hissedilmeye başladığına dikkati çeten sektör temsilcileri büyük şehirler ve tatil yörelerinden yaz başlangıcına doğru fiyatlarda da çok yüksek olmasa da yukarı yönlü bir seyir beklediklerinin altını çizdiler.
KAYNAK: EKONOMİKBAKIŞ
