OECD ve TÜİK verileri, Türkiye’de kira ve konut fiyatlarının son yıllarda benzeri görülmemiş bir hızla yükseldiğini ortaya koyuyor. Kiralar enflasyonu açık ara geride bırakırken, ev sahipliği oranı geriliyor ve barınma krizi giderek derinleşiyor. Bu yükselişte artan inşaat maliyetlerinin yanı sıra, iç ve dış göç, yatırım amaçlı konut alımları ve sınırlı arz nedeniyle sürekli canlı kalan talep belirleyici rol oynuyor.
OECD ve TÜİK verileri, Türkiye’de kira ve konut fiyatlarının son yıllarda benzeri görülmemiş bir hızla yükseldiğini ortaya koyuyor. Kiralar enflasyonu açık ara geride bırakırken, ev sahipliği oranı geriliyor ve barınma krizi giderek derinleşiyor. Bu yükselişte artan inşaat maliyetlerinin yanı sıra, iç ve dış göç, yatırım amaçlı konut alımları ve sınırlı arz nedeniyle sürekli canlı kalan talep belirleyici rol oynuyor.
Türkiye’de konut ve kira piyasasında yaşanan sert yükseliş, barınmayı her geçen yıl daha büyük bir krize dönüştürüyor. OECD verileri, 2025’te Türkiye’nin kira artışlarında açık ara dünya lideri olduğunu ortaya koyarken; kiralar enflasyonu ezip geçiyor, ev sahibi olmak ise milyonlar için ulaşılmaz hale geliyor.
OECD tarafından açıklanan dört çeyrek ortalamasına göre yıllık kira artış oranları, Türkiye’nin 2025’te en yüksek nominal kira artışı yaşayan ülke olduğunu ortaya koydu. Türkiye’de 2025 yılı içinde çeyrek bazlı kira artışları sırayla yüzde 15,5, 14,15, 12,21 ve son çeyrekte yüzde 9,63 olarak gerçekleşti. Yıl sonu itibarıyla, bir önceki yılın aynı dönemine göre artış oranı yüzde 62,3 olurken, yılın tüm çeyreklerinin ortalaması üzerinden hesaplandığında yüzde 77,1’lik yıllık kira artışı ortaya çıktı.
TÜİK’in aynı yıl için açıkladığı 12 aylık ortalama enflasyon oranı yüzde 34,88 olarak hesaba katıldığında, reel kira artışı yüzde 31,3 seviyesine ulaşıyor. Bu da kiraların enflasyondan çok daha fazla arttığını ve satın alma gücünü ciddi biçimde aşındırdığını gösteriyor.
OECD Ortalamasını 10’a Katladı
OECD ülkeleri genelinde 2025 yılı kira artış ortalaması yüzde 6,8 olarak gerçekleşti. Türkiye, bu oranı neredeyse on kat aşarak açık farkla en yüksek artışı gösteren ülke oldu. Verilere göre Türkiye’yi sırasıyla İzlanda (%9,9), Yunanistan (%9,9) ve Macaristan (%9,8) takip etti.
En düşük kira artışları ise Japonya’da %0,5, Güney Kore’de %0,8 ve Finlandiya’da %1 olarak gerçekleşti. Bu oranlar Türkiye ile kıyaslandığında büyük bir fark ortaya koyuyor.
Türkiye’nin yalnızca 2025 değil, 2015–2025 arası son 10 yılda da en yüksek kira artışını yaşayan ülke olduğu vurgulandı. Bu dönemde OECD ülkeleri ortalama olarak yüzde 48,9 oranında kira artışı yaşarken, Türkiye’de bu oran yüzde 1.457,7 seviyesine ulaştı.
Konutta Kira Getirisi En Yüksek Şehirler
Türkiye genelinde daire nitelikli konutların ortalama kira bedeli, 2025 yılının tamamlanmasıyla birlikte aralık ayı itibarıyla 24 bin 101 liraya yükseldi. Kiralar yıl boyunca yüzde 27,42 oranında artış gösterdi. Veriler, devam eden sözleşmelerin dışında, ilanlarda yer alan ve boş olarak ilk kez pazara çıkan konutların kira bedellerini kapsıyor.
2025 verilerinde satış bedeline kıyasla kira geliri en yüksek il, ortalama 11 bin 87 lira kira bedeli ve yüzde 8,91 yıllık kira getirisi oranıyla Muş oldu.
Muş’u, yüzde 8,49 kira getirisi ve 28 bin 261 lira ortalama kira bedeliyle Ankara izledi. Kırıkkale yüzde 8,48 getiri oranı ve 17 bin 824 lira kira bedeliyle üçüncü sırada yer aldı.
Listede Karaman yüzde 8,19 getiri ve 15 bin 680 lira kira bedeliyle dördüncü, Tekirdağ yüzde 8,17 getiri ve 19 bin 685 lira kira bedeliyle beşinci sırada bulundu. Artvin ve Kars yüzde 7,92’lik kira getirisiyle sırasıyla 21 bin 707 lira ve 12 bin 419 lira ortalama kira bedelleriyle listede yer aldı.
Şanlıurfa yüzde 7,91 getiri oranı ve 15 bin 447 lira kira bedeliyle sekizinci sırada yer alırken, Kilis yüzde 7,83 getiri ve 9 bin 990 lira ortalama kira bedeliyle dokuzuncu oldu. Bilecik ise yüzde 7,65 kira getirisi ve 18 bin 282 lira ortalama kira bedeliyle ilk 10’u tamamladı.
2025 yılında İstanbul’da ortalama yıllık kira getirisi yüzde 7,24 olarak hesaplandı. Bu oranla İstanbul, satış fiyatına göre kira getirisi en yüksek ilk 10 il arasında yer almadı.
Ocak Ayı Kira Artış Oranı
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) Aralık ayı verilerini açıklamasıyla konut ve işyeri kira artış oranları da belli oldu.
12 aylık enflasyon ortalamasına göre hesaplanan kirada tavan zam oranı ortaya çıktı.
Açıklanan enflasyon verisiyle birlikte kira ve işyerlerine uygulanacak tavan zam oranı yüzde 34,88 olarak hesaplandı. Böylece ev sahipleri mevcut kira bedeli 25.000 TL olan bir kiracının kira tutarına 8.720 TL zam yapma hakkına sahip olmuş oldu.
Konut Satışlarında Durum Ne?
Türkiye genelinde konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %7,8 oranında azalarak 141 bin 100 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 24 bin 234 ile İstanbul, 12 bin 706 ile Ankara ve 8 bin 540 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 78 ile Ardahan, 131 ile Bayburt ve 152 ile Artvin olarak gerçekleşti.
Konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,3 oranında artarak 1 milyon 434 bin 133 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %1,4 oranında azalarak 21 bin 499 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %15,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %53,5 oranında artarak 207 bin 519 oldu.
Kasım ayında 5 bin 483; Ocak-Kasım döneminde ise 49 bin 973 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde diğer konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %8,8 oranında azalarak 119 bin 601 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %84,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %8,5 oranında artarak 1 milyon 226 bin 614 oldu.
İlk el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %5,4 oranında azalarak 46 bin 589 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %33,0 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %8,9 oranında artarak 444 bin 96 olarak gerçekleşti.
İkinci el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %8,9 oranında azalarak 94 bin 511 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,0 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,4 oranında artarak 990 bin 37 olarak gerçekleşti.
Yabancılara yapılan konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %9,7 oranında azalarak bin 943 oldu. Kasım ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 728 ile İstanbul, 662 ile Antalya ve 157 ile Mersin oldu.
Metrekare Fiyatları 5 Yılda Uçtu
Türkiye’de konut fiyatları son 5 yılda tarihi bir sıçrama yaşadı. Ortalama metrekare fiyatlarının yaklaşık 10 kat artması, ev sahibi olmayı her geçen yıl daha da zorlaştırdı. 2021’in üçüncü çeyreğinde ülke genelinde 100 metrekarelik bir konutun ortalama değeri 500 bin TL’nin altındayken, 2025’in üçüncü çeyreği itibarıyla bu rakam 4,2 milyon TL’yi aştı.
Fiyatlar 2021’in ilk 9 ayında yıllık fiyat artışı yüzde 30 seviyesindeyken, yıl sonunda hızlandı; 2022’de artış yüzde 186 ile zirve yaptı.
2023’ün ilk yarısında yüzde 100’ün üzerinde seyreden artış, yılın ikinci yarısında yüzde 80–90 bandına geriledi. 2024’e yüzde 70 artışla başlanırken, yıl içinde kademeli düşüşle artış oranı yüzde 30 seviyelerine indi. 2025’in ilk 9 ayında ise nominal artış yüzde 31–32 aralığında gerçekleşti.
Türkiye genelinde ortalama metrekare fiyatı, 2021 3. çeyrek: 4 bin 895 TL, 2025 3. çeyrek: 42 bin 557 TL.
Bu da 100 metrekare bir evin ortalama değerinin 489 bin TL’den 4 milyon 255 bin TL’ye çıkması anlamına geliyor.
Ev sahibi olmanın en zor olduğu illerden İstanbul’da da benzer bir tablo var. 2021’de metrekare fiyatı: 7 bin 861 TL, 2025’te metrekare fiyatı: 68 bin 674 TL oldu.
Buna göre İstanbul’da 100 metrekare bir konutun ortalama değeri 786 bin TL’den 6 milyon 867 bin TL’ye yükseldi.
En çok konut satışı yapılan 10 ilde, 2021–2025 üçüncü çeyrek karşılaştırmasına göre artış oranları dikkat çekti:
İstanbul: %775
Ankara: %982
İzmir: %737
Antalya: %802
Mersin: %883
Bursa: %815
Gaziantep: %575
Tekirdağ: %995
Konya: %849
Kocaeli: %1003
Hükümet 500 Bin Sosyal Konut Projesiyle Harekete Geçti
Hükümet, konuta erişimin giderek zorlaşması ve ev sahipliği oranının yüzde 56’ya kadar gerilemesi üzerine TOKİ aracılığıyla kapsamlı bir sosyal konut seferberliği başlattı. Proje kapsamında 81 ilde toplam 500 bin sosyal konut inşa edilecek. Çalışma, Cumhuriyet tarihinin en büyük sosyal konut hamlelerinden biri olarak değerlendiriliyor.
Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan’ın duyurduğu projede, ilk kez “kiralık sosyal konut” modeli de hayata geçirilecek. Amaç, dar gelirli vatandaşların barınma sorununu hafifletmek, kira piyasasındaki fahiş artışları dengelemek ve kentsel dönüşümü hızlandırmak. Sosyal konutların bir bölümü uygun koşullarla satılık, bir bölümü ise kiralık olarak vatandaşların kullanımına sunulacak.
TOKİ tarafından yürütülecek projede, ilk kuralar da çekildi. Konut maliyetinin yüzde 40-50’sinin devlet tarafından karşılanması sayesinde, evler piyasa fiyatlarının altında satışa sunulacak.
Hak kazanan vatandaşlar kredi kullanmadan, TOKİ’ye 20 yıla varan vadelerle borçlanacak. Ödemeler kura sonrası sözleşme imzalandıktan sonra başlayacak. Taksit artışları yılda iki kez memur maaş artış oranlarına göre belirlenecek; artış oranının yüksek olması halinde devlet, dar gelirliyi koruyacak şekilde daha düşük bir oran uygulayabilecek.
Kiralık Sosyal Konutlar İlk Kez Hayata Geçiyor
Projenin en dikkat çeken ayağı ise kiralık sosyal konut uygulaması oldu. Özellikle artan kira baskısını azaltmak amacıyla, İstanbul’da 15 bin kiralık sosyal konut inşa edilecek. Anadolu ve Avrupa Yakası’nda yapılacak bu konutlar, en az 3 yıl süreyle kiralanabilecek. Süre sonunda kira bedelleri yeniden belirlenecek; konutların yönetimi, bakımı ve denetimi kamu eliyle yapılacak.
Proje, barınma sorununa çözüm üretmesi açısından olumlu karşılanırken, konut sayısının ve kapsamının sınırlı olduğu yönünde eleştiriler de gündeme geldi. Kamuoyunda, yalnızca TOKİ projeleriyle değil; konut ve kira fiyat artışlarına yasal sınır getirilmesi, kiralık sosyal konutların her şehirde daha geniş kapasiteyle yaygınlaştırılması ve uzun vadeli bir konut politikası oluşturulması yönünde beklentiler dile getiriliyor.
Uzmanlara göre, TOKİ’nin 500 bin konutluk hamlesi önemli bir adım olsa da, artan nüfus, göç ve maliyetler dikkate alındığında barınma krizinin kalıcı çözümü için daha kapsamlı ve sürekli politikalar gerekiyor.
DOĞRU HABER
