Her dönemin bir modası vardır. Gayrimenkul sektöründe de moda, bu aralar rezidanslarda.
Rezidans Kârlı Yatırım mı?
Her dönemin bir modası vardır. Gayrimenkul sektöründe de rüzgâr bu aralar rezidanslar cephesinden esiyor. Yabancı olmadığımız bu konsept sadece lüks semtlerde yükselmiyor artık. Bir çok inşaatın tabelasında ‘Rezidans ya da Residence’ ifadelerini görmek mümkün. Tabi ki adına ister rezidans deyin residence, ilgi gören bu projelerin fiyatından, donanımına kadar normal bir daireye kıyasla büyük farklılıkları var.
’Rezidansları sadece konut değil, bir yaşam alanı olarak görenlerin oranı gittikçe artıyor. İnşaat firmaları da üretimlerini buna göre şekillendiriyor.’’
Peki gerçekten nedir rezidans, bir ihtiyaç mıdır, nasıl fiyatlanır ve yatırımcısına kazanç sağlar mı? Uzmanların görüşleri ışığında Mehmet Canıtatlı araştırdı
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kurumsal Değerleme Departmanı Yöneticisi Ozan Kolcuoğlu, rezidans konusunda basit bir tarif yapıyor ve ‘Otel odasının daha uzun süreler ile kiralanarak kullanımıdır’ diyor. Rezidans fikrinin doğduğu Amerika’da, çekirdek aileler bizden çok daha önce erken yaşlarda ayrı yaşamaya veya iş dolayısıyla uzun konaklamalar yapmaya başladığı için kendiliğinden türemiş bir konsept olarak bu tür mekanlar doğmuş.. Çoğunluğu tek odalı 1+0 veya en fazla iki odalı olan bu yaşam stilinde eşyalarınızın yıkanmasından odanızın temizlenmesine, içki servisinden yemek servisine, baby sitter ve pet care hizmetine kadar hepsini alabildiğiniz bir paket çıkıyor karşınıza. Sonuçta; rezidans konseptinde, sizin adınıza hayatı daha kolay hale getirilmesi fikri hakim. Bu sistem Türkiye’ye uyarlanırken, “masrafları azaltmak” adına resepsiyonuna bir hanımefendi, kapısına otopark görevlisi konulan her yer RESİDENCE diye satılmaya başlandı. Türkiye’de, Rezidans olarak hizmet veren projelerin sayısı günden güne artsa da gerçek anlamda sıraladığım yaşam stilini sunan rezidans modeli bir elin parmakları kadar. Gerçekçi bir gözle baktığımızda, 2015 rakamları ile metrekare fiyatları 3 bin ile 20 bin dolar arasında değişen ve 1.4 -8 milyon dolar arasında satışa sunulan rezidansları en çok sanat, spor, iş ve siyaset dünyası tercih ediyor.
Bir farklılık oluşturmak amacı ile Amerika Mashattan’da yaygın olarak uygulanan rezidans kavramının hayatımıza girmesi ile binalar daha da nitelikli hale geldi. Projenin inşaat kalitesinden, konumundan başka farklı bir kulvarda rekabet etmek ve tercih sebebi haline gelmesi hissi artık baskın çıkıyor. Belki de onlarca bloğu inşa eden bir marka, değerine değer katmak için bir bloğu da rezidans konseptinde tasarlıyor ve alıcı buluyor.
Müsaade ederseniz yazımın bundan sonraki bölümünü soru cevap şeklinde devam ettireyim.
Neden rezidans tercihleri öne çıkıyor ?
Çünkü eğer yatırım amaçlı bir düşünceniz varsa rezidansların kira değerleri normal konutlara göre daha yüksek. Proje Beyaz Yönetim Kurulu Başkanı Murat Uzun’a göre ikinci tercih sebebi ,müşteri kitlesinin artık tamamen sosyal donatıları öne çıkan projelere yönelmesi. Şehir hayatında hemen hemen hepimizin en büyük şikâyeti trafik olsa gerek. Yorucu olan iş hayatından geriye kalan kısımlarda çok fazla vakit kaybetmek istemeyenlerin sayısı bir hayli fazla. Evine gittiğinde aracını sorunsuz park etmesi, sporunu aynı yerde yapabilecek olması, iş yerine yakınlık, market ya da AVM’nin aynı tesiste olması gibi durumlar rezidans tercihlerinin öne çıkmasında çok önemli etkenler.
Alıcılar artık tüm imkanları kompakt olarak bir projenin içerisinde görmek istiyor ve sonuçta lüks de beraberinde geliyor. Artık şunu rahatlıkla söyleyebiliriz; villada yaşamaktan vazgeçmiş, rezidans hayatını tercih eden bir kesim var. Önceden belli bir gelir düzeyinin üzerinde olanlar bahçeli müstakil konut tiplerini tercih ederken, şimdi aynı gelir grubu rezidans hizmetlerini daha çekici buluyor. Çünkü yeni geliştirilen rezidans projelerinde, saydığımız hizmet ve lüks donanımların yanı sıra, 40. Katta bahçe ya da havuz gibi imkanlara da ulaşılabiliyor. Dolayısıyla rezidanslar daha fazla talep ediliyor ve kira değerleri de daha yüksek oluyor. Rezidanslara sahip olmak bir prestij göstergesi olarak algılandığı için de nitelikli projelerde bu konsepte yer veriliyor. Bu arada Murat Uzun’un ‘Rezidansların daha çok beyaz yakalılar tarafından tercih edildiği yönündeki tespiti de dikkat çekici.
Tercihte öncelikler neler olmalı ?
Uzmanların ortak görüşü en önemli şeyin lokasyon olduğu yönünde. Sonrasında ise proje geliştiricisinin kim olduğuna bakılması gerekiyor. Bu noktada TSKB’den Değerleme Uzmanı Ozan Kolcuoğlu’nun uyarılarına dikkat çekmek istiyorum. Kolcuoğlu, ‘Bilinen ve güvenilir bir geliştiricinin olması esas. Ayrıca proje özelliklerinin neler olduğuna mutlaka bakılmalıdır .Sosyal imkânlar, ticari üniteler gibi unsurlar göz ardı edilmemelidir. Tabi ki konsepti ile farklılık yaratan projeler tercih edilmeli ‘diyor. Bu hususların yanı sıra nitelikli mülkleri tercih ederken ihtiyaçlarımızı belirlemeli, ona göre hareket etmeliyiz. Çünkü kullanıcı binanın betonundan demirinden parkesinden veya konumundan çok genel olarak hizmeti satın alan veya kiralayandır. Konunun uzmanlarından Murat Uzun da, ‘Hangi hizmetlere ihtiyacımız varsa, hayat şeklimize hangisi cazip geliyorsa ona göre tercihlerde bulunmalıyız. Yatırım olarak düşünüyorsak özellikle yabancı firmaların yoğun olarak bulunduğu bölgelerden onların yöneticilerinin kalabileceği niteliklere sahip bir projeden yer almayı tercih edebiliriz’ tavsiyesinde bulunuyor.
Rezidansa yatırım kârlı bir yaklaşım mı?
Hemen belirtmekte yarar var. Projeye göre değişen bir durum bu. Bazı projelere bakıyorsunuz yıllarca satılamıyor, bazıları da proje bitmeden satışını tamamlıyor. Bu hem bulunduğu bölgeye hem de satışa çıktığı rakama bağlı bir durum. Satışa çıkılan bölgede ne kadar gelir elde edileceği de önemli . Ozan Kolcuoğlu, Ataşehir’deki rezidans projelerinde yüksek gelir getirilerinin ortaya çıktığına dikkat çekiyor. O bölgede çok değişik rakamlar söz konusu değil. Ancak satışa çıkış rakamları, o bölgenin rayicine göre düşük kalıyorsa, rantabilitesi daha yüksek olabiliyor. Bölgeye uyan rakamlar ile satışa çıkmış ise, elde edilecek artış oranı çok yüksek olmayabiliyor. Geçmiş yıllar ile kıyaslandığında, 2006-2007 yıllarındaki gibi artış oranlarıyla karşılaşamıyoruz.
Hangi lokasyonlarda rezidanslar ön plana çıkıyor?
İstanbul, Ankara ve İzmir gibi üç büyük kentimizi incelediğimizde; İstanbul için özellikle MIA bölgesi, Levent – 4. Levent hattı, Büyükdere aksı, Maslak, Mecidiyeköy, Gayrettepe, Ataşehir ve son aylarda yeniden öne çıkan Maçka, hattını Bomonti sayabiliriz. Son zamanlarda Kartal – Maltepe aksında da benzer yapıların yükseldiğini görüyoruz.
Ankara’daki rezidans projeleri ise, Eskişehir Yolu, Çukurambar ve Konya Yolu bölgelerinde yoğunlaşıyor. İzmir’de özellikle Alsancak’ta görülen rezidanslar yanında yeni kent merkezi Bayraklı civarında yükselenleri sayabiliriz. Rezidans projelerinin konumlarına bakıldığında daha çok iş alanlarına yakın olduğunu söyleyebiliriz. Değerleme uzmanları, şehir merkezine uzak noktalara yapılan rezidans projelerinin çok fazla tutmadığını söylüyor. Çünkü rezidanslar tamamıyla iş dünyasına hizmet ediyor ve dolayısıyla iş akslarına da yakın olması gerekiyor. Ulaşım, sosyal donatı alanları, prestijli ek üniteler (markalı spor salonu vs) rezidansın bilinirliğini ve dolayısı ile değerini etkiliyor.
Rezidans değerlemesi nasıl yapılıyor ?
Yatırımcıların en çok merak ettiği bu konuyu yine uzmanlarına sorduk. Değerleme uzmanlarına göre, Rezidans değerlemelerinde genellikle emsal karşılaştırma yöntemi kullanılıyor ve emsaller için de bölgede rezidans projelerinin yoğunlukta olması gerekiyor. Diğer konut türlerinden daha farklı bir değerleme yöntemi uygulandığı söylenemez. Aynı soruyu yönelttiğim Proje Beyaz Yönetim Kurulu Başkanı Murat Uzun ise şu örneği veriyor: ‘Rezidans konusunda değerleme yaparken aldığınız kiranın satın aldığınız rakama oranı olarak bakarsanız, bu size sağlıklı bir veri sunmaz. Siz rezidans içindeki hizmet markasına, yaşayan profiline, konumuna göre bir değerlendirme yaparsınız. Binayı yöneten ve bu hizmetleri veren birim o kadar önemlidir ki, örnek olarak aynı binada X bir marka ile çalışırken 2000 Dolara kiralayabildiğiniz gayrimenkulünüzü Y bir marka bina hizmetlerini verdiğinde ve binaya adını verdiğinde 3000 Dolar’a kiralayabiliyorsunuz. Bu yatırımınızın dönüş süresini hesaplamada %50’lik bir sapma demek. Bundan dolayı maddi değerlerden çok alınan hizmet, konum, marka üçgeninde kendi puanlamamıza göre değerlendirmek daha doğru olur.’
Yatırım için mi oturmak için mi?
Bu durum müşterinin talebine göre değişkenlik gösterebiliyor. İş merkezlerine yakın olan rezidanslarda oturmak isteyenlerin sayısı gittikçe artıyor. Rezidansları sadece konut değil, bir yaşam alanı olarak görenlerin oranı gittikçe artıyor. İnşaat firmaları da üretimlerini buna göre şekillendiriyor. Projeden rezidans alırken sadece konutun iç özelliklerine değil, diğer satın alanların profiline, proje detaylarına, sosyal alanlara ve geliştiriciye bakılıyor. Kira getirisi yüksek olacağı için rezidansta oturmak istemeyen bir alıcı rezidans alabilir, işine yakın akslarda olduğu ve zaman kaybı yaşamadığı için de rezidans alınabilir. Tamamen kişisel tercih ve ihtiyaçlarla alakalı bir durum olduğunu söyleyebiliriz. Öte yandan rezidans dairelerin diğer dairelere kıyasla kiralamadaki tek avantajı kısa sürede kiralanabiliyor olmasıdır. Çünkü konsept gereği içinde yaşayan kişi otel olarak kullandığı için eşyalı olarak kiralanır. Ancak kiraya vermek için rezidans almak mantıklı bir yatırım değildir. İçinde bulunan hizmetin kalitesine göre satış rakamı üzerinde bir kazanım elde edilebilir. Tabii ki, rağbet edilmeyen bir bölgeden rezidans alındığı taktirde, normal daireye oranla daha zor kiraya verilebilmekte. Bu arada Zincirlikuyu- Maslak aksında bulunan rezidansların daha yüksek kira getirisi sağladığını belirtmek isteriz.
İSTANBUL’UN GÖZDE REZİDANSLARI (2013 – 2014)
SELENIUM PANAROMA - Gayrettepe
22 katlı ,82 daireli projedeki rezidansların büyüklükleri 158 m2 ile 476 m2 arasında değişiyor.
Proje sahibi: Aşçıoğlu
TERRACE FULYA -Beşiktaş
10 dönüm arazi üzerine inşa edilen Fulya Terrace'daki 268 rezidans dairenin büyüklüğü 58 ile 335 m2 arasında değişiyor.
Proje sahibi: İnanlar İnşaat
MASHATTAN –Maslak
140 dönüm arazi üzerinde 34 katlı 10 binadan oluşuyor. Mashattan bulunuyor.1140 rezidansın büyüklüğü 85 ile 340 m2 arasında değişiyor.
Proje sahibi: Taşyapı
INCITY -Kozyatağı
Projenin iki bloktan oluşan bir rezidansı bulunmakta. Projede dairelerin ortalama büyüklüğü 225 m2, en üst katlar ise loftlar şeklinde tasarlanmış.
Proje sahibi: Dündar İnşaat
ANDROMEDA –Plus Ataşehir
My World projesi içindeki rezidansı olan Andromeda m2 leri 102 ile 133 arasında değişen 398 dairelerden oluşuyor.
Proje sahibi: Ağaoğlu İnşaat
ELTES GOLD RESIDENCE – Ümraniye
Projenin en önemli farkı 231 rezidans dairenin tavan yüksekliğinin ortalama 3.15 metreyi bulması.
Proje sahibi: Ağaoğlu İnşaat
İSTANBUL SAPPHIRE – 4. Levent
261 metre uzunluğu ile şu anda İstanbul'un en yüksek binası olan İstanbul Sapphire şehrin merkezi noktalarından rahatlıkla görülmekte.
Proje sahibi: Kiler Holding
SELENIUM TWINS - Gayrettepe
32 katlı, 240 daireli iki blok rezidans, 20 katlı iş merkezinden oluşuyor.
Proje sahibi: Aşçıoğlu
LEVENT LOFT 2
Şehrin merkezinde 82 rezidans dairesi olan proje büyük ilgi gördü.
Proje sahibi: Afken- Sağlam GYO
BELLEVUE RESIDENCE – Levent
Diğer projelerin aksine her katta iki rezidans daire bulunan proje büyük ilgi gördü.
Proje sahibi: Astaş İnşaat
İSTANBUL’UN GÖZDE 10 REZİDANSLI PROJESİ (2015)
- Mall Of İstanbul - Başakşehir
- Koru Florya - Bakırköy
- Exen İstanbul - Çamlıca
- VIA/Port Houses& Suites - Pendik
- Brandium Ataşehir
- Batışehir -Bağcılar
- IstWest:- Bahçelievler
- DAP Dalgakule – Burgu
- Ritim İstanbul – Maltepe
-Zorlu Center - Zincirlikuyu
REZİDANSLARIN KİRA BEDELLERİ( En küçük daire)
İSTANBUL SAPPHIRE: 5.000 dolar
SELENIUM PANORAMA: 2.500 dolar
TERRACE FULYA: 1.200 dolar
MASHATTAN: 1000 Euro
INCITY: 1.200 Euro
