Amortisman nedir? Konutta amortisman süresi neden düşüyor?
Son aylarda konut piyasasında dikkat çeken hareketliliğin en önemli gerekçelerinden biri amortisman sürelerinin hızla kısalması oldu. Peki, amortisman tam olarak ne anlama geliyor?
Türkiye genelinde konut satışları tam 12 aydır kesintisiz artarken, yatırımcıların kararlarında en belirleyici başlıklardan biri olan amortisman süresi dikkat çeken bir değişim yaşıyor. Bir dönem 24–25 yılı bulan geri dönüş süreleri, bu yıl birçok ilde 13–14 yıla kadar geriledi. Ekonomik dalgalanmalar, finansmana erişimde yaşanan zorluklar ve konut fiyatlarındaki reel gerileme, amortismanı yeniden konut yatırımının merkezine yerleştirdi. Kiralardaki düşüşün sınırlı kalması da tabloyu yatırımcı lehine çevirdi. Peki amortisman neden bu kadar önemli ve gündemdeki hareketlilik ne anlama geliyor?
Amortisman nedir?
Amortisman, bir yıldan uzun süre kullanılan taşınmazlar, makineler veya ekonomik varlıkların zaman içinde uğradığı değer kaybının parasal karşılığı olarak tanımlanır. Bir firma ya da yatırımcı, bu değer kaybını yıllık hesaplarında gider olarak gösterir veya maliyetine ekler. Binalar, iş makineleri, teçhizat ve benzeri varlıklar amortismana konu edilirken arsalar bu hesaplamaya dahil edilmez.
Amortisman uygulaması iki şekilde yapılabilir: Sabit amortisman yöntemi, her yıl eşit oranda değer düşüşü öngörürken azalan bakiyeler yönteminde ilk yıl daha yüksek bir amortisman ayrılır ve sonraki yıllarda bu oran giderek azalır. Gelir-gider dengesini yönetmek isteyen firmalar çoğu zaman bu yöntemlerden birini tercih eder.
Konut piyasasında amortisman neden kısaldı?
Konut fiyatlarının reel olarak gerilediği, buna karşın kiraların aynı hızla düşmediği bir dönemde yatırımın geri dönüş süresi doğal olarak kısalmış durumda. Pandemi dönemindeki uygun finansman koşulları özellikle yazlık bölgelerde ve büyük şehirlerde hızlı değer artışları yaratmıştı. Ancak 2023 sonrası artan faiz oranları hem konut satışlarını sınırladı hem de fiyat artış hızını yavaşlattı. Bu süreç, amortisman süresinin yatırımcı lehine gerilemesine yol açtı.
Türkiye'de en çok konut satışı yapılan illere bakıldığında, amortisman süresinin son beş yılın en düşük seviyesine inmesi özellikle dikkat çekiyor. Hem fiyatların dip seviyesine yaklaşması hem de kiraların güçlü kalması, amortismanı uzun yıllardan sonra yeniden cazip bir gösterge haline getirdi. Bu nedenle yatırımcılar gelecekte yaşanması muhtemel değer artışlarını da hesaba katarak alım kararını hızlandırıyor.
Konut satışlarında amortisman etkisi
Yılın ilk altı ayında konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 26,9 artarak 691 bin 893’e ulaştı. Bu rakam, Türkiye tarihinde görülen en iyi ikinci altı aylık performans olarak öne çıkıyor. Yatırımcıların bu dönemde konut arayışına yönelmesinin temel nedenlerinden biri, geri dönüş süresinin kısalmasıyla birlikte yatırım riskinin azalması.
Kira seviyelerinin fiyatlara göre daha yüksek kalması, özellikle büyük şehirlerde amortismanı çok daha hesaplı hale getirdi. Böylece yatırımcı, konutun kendini geri ödeme süresinin hızlanması sayesinde kararını kolaylaştırdı.
Amortisman süresi nasıl yorumlanmalı?
Amortisman, gayrimenkul yatırımında yalnızca matematiksel bir hesap değil, aynı zamanda piyasanın genel yönü hakkında önemli bir veri olarak kabul ediliyor. Sürenin kısalması, kira gelirinin konuta oranla daha güçlü kaldığını gösterirken aynı zamanda yatırımın geri dönüş riskini düşürüyor. Bu nedenle amortisman, bugün konut yatırımında en çok konuşulan ekonomik göstergelerden biri haline gelmiş durumda.
