Kentsel dönüşüm çalışmalarında yaşanan sorunlar, projelerin çok geç tamamlanmasına neden olurken konuyla ilgili Av.İsmail Yurteri'den çarpıcı bir analiz geldi
İşte Av. İsmail Yurteri'nin 'Kentsel Dönüşüm Sorunları' başlıklı analizi:
6306 Sayılı Yasanın karmaşık ve genel anlamda 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gibi açık ve düzenlemelerin yer almaması uygulamada birçok sorunla karşılaşılmasına neden olmaktadır. Bu durum hem kat maliklerinin haklarını kullanmasında engel olmakta hem de inşaat şirketlerinin projeleri zamanında bitirememesine neden olmaktadır. Zira öncelikle riskli yapı tespiti raporlarının yeterince incelemeden geçmeden karar verilmesi, binaların yıkımından sonra ve cins tahsisi ile birlikte arsa vasfına geçen taşınmazlarda yapılması gereken zorunlu genel kurulların nasıl yapılacağı, genel kurul davetlerinin sürelerinin ne olacağı, itirazlarının hangi mahkemelere yapılabileceği gibi hususların 6306 sayılı yasada belirtilmemiş olması kat maliklerinin hakkının zayi olmasına neden olmaktadır. Kat malikleri de arsa payının düzeltilmesi davası gibi sonucu olmayan davalar açarak satış işlemlerini durdurma yolunu gitmektedirler.
AZINLIK HİSSEYE SAHİP OLANLAR DA SÜRECİ ETKİLİYOR
Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüklerinin, genel kurul kararına katılmayan ve sözleşmeye davet edilip sözleşme imzalamayan 1/3 azınlık hisseye sahip kat maliklerinin hisselerinin satımında 6306 Sayılı Yasa kapsamının dışında uygulamaları da kentsel dönüşüm sürecine etki eden faktörleri oluşturmaktadır. 1/3 azınlık hisseye sahip olan kişilerin binanın yıkımında sonra yapılan genel kurullara davet edilmeden karar alınması durumunda dava yoluna gitmesi ve tedbir kararı alması zor olmakta ve satış işlemlerini durduramadan hisseleri satılmaktadır. Kentsel Dönüşüm İl Müdürlükleri ise genel kurulların hukuka uygun bir şekilde teşkiline bakmamakta ve sadece 2/3 çoğunlukla kararın alınıp karara katılmayanlara sözleşmeye davet için 15 günlük süre verilip verilmediğine bakmaktadır. Bu da genel kuruldan haberi olmayan ve bilgi sahibi olmayan kat maliklerin derhal verilen sürede sözleşmeyi imzalama yoluna gitmesine neden olmaktadır. Aslında hukuka aykırı olan genel kurulların iptal edilmesi ve satış işlemlerinin tedbiren durdurma imkanı var iken, bu sözleşmeyi imzalaması tamamen tüm açacağı davalarını bertaraf etmesine neden olmaktadır.
AŞIRI TEHLİKELİ BİNALARA ÖZGÜ BİR DEĞERLENDİRME YAPILMALI
Yasanın amacında birlik sağlanarak bir süreç geliştirme isteği var olmasına rağmen, bazı sitelerde hiç de azımsanmayacak bir topluluğun hisselerinin hukuka aykırı olarak satışı da gündeme gelmektedir. Ancak pek tabii yıkılmaya yüz tutmuş binaların acele bir şekilde anlaşılarak yeni binaların yapılması deprem gerçeği ile maliklerin yüzleşmesini sağlamaktadır. Bu konuda öncelikle aşırı tehlikeli olan binalara özgü bir değerlendirme yapılmalı ve binalara verilecek notlara göre işlemlerinin bizce hızlanması sağlanmalıdır. Zira İstanbul ve bazı illerde büyük bir depremin olacağı tartışılmakla birlikte bunun çok yıkıcı olabileceği de verilerle desteklenmektedir. Hükümetin bu konuda öncelikle ve özellikle 6306 Sayılı Yasanın revize edilerek 634 Sayılı Yasa gibi ayrı olarak genel kurulların yapılması ve davet usulleri, kentsel dönüşüm il müdürlüğü tarafından keyfi olarak her işlemin bırakılmaması ve yasal düzenlemelerle satış prosedürün netleştirilmesi ve maliklere satıştan bir hafta önceye kadar süre verilmesi gerekmektedir. Ayrıca bu durumların yanı sıra inşaat şirketlerinin satış yapılmadan kat irtifakı yapamaması ve projeye başlayamaması da projelerin çok geç başlamasına ve bazen 6 ay kadar sürecin uzamasına neden olmaktadır. Bu durum aslında 2/3 çoğunluk sağlayan maliklerin evlerine geç kavuşmasına da neden olmaktadır.
Belirttiğimiz gibi satış prosedürünün sade açık ve anlaşılabilir hale gelmesi ve 1/3 azınlık oyunda olan kat maliklerinin bu durumu anlaşma için sürüncemede bırakma gibi kötüniyetleri de engellemek için satış prosedürünün binalara verilecek not ile hızlandırılması düşünülmesi gerekmektedir. 27 Ekim 2016 tarihli resmi gazete ile birçok düzenlemelerin değiştiği 6306 sayılı yasada binaların artık yıkılmadan da genel kurul yapılacağı dikkate alındığında risk tespiti işlemlerinin kesinleştirmeden ve Sermaye Piyasası Kurulunca lisans alan değerleme kuruluşlarından değerleme yapılmadan genel kurul yapılamayacağı da göz önüne alındığında,60+30 günlük tahliye sürelerinin çok önceden başlaması ile yıkım yazıları zaten maliklere ulaşacağından kararlara katılmayan 1/3 oy sahibi hissedarların evini terk etmesi ve uzunca bir süre kirada kalması da hem sözleşmeyi imzalamada baskı unsuru olmak da hem de başkaca sorunlara yol açmaktadır. Hükümetin belirlediği İstanbul ili için kira bedeli olan 860,00-TL’nin aslında bazı ilçeler için çok düşük olması ve bazı ilçeler için yüksek olması bunun ilçe bazında değerlendirilmesi gerekliliğini de bizlere sunmaktadır.
SÜREÇ HIZLANDIRILMALI
Yine aynı düzenlemede ülke genelinde olan ücretin değişiklik gösterebileceği hüküm altına alınmış ancak sadece il bazında değişiklik olmuştur. Son dönemlerde inşaat sektörünün daralması gündeme gelmiş olsa da hükümetin desteği ve yapılan yapılandırma ve reformlarla bunun üstesinden gelinmeye çalışılması olumlu göstergelere yansımıştır. Bu durum ülke ekonomisi açısında önemi herkes tarafından bilinmekle birlikte sektörel daralmaların önüne geçmek için de işlemlerin hızlandırılması için genel kurul sürelerinin İdari Yargılama Usulünde yer alan ivedi yargılama usulü gibi ivedi süreler usulü getirilmeli ve kat maliklerinin de hakkının zayi olmaması da dikkate alınarak, itiraz ve dava süreçlerinin hızlandırılması gerekmektedir. Bu durum ayrıca her projede sorun oluşturan usul olan vasilik kurumunun gerekirse duruşma yapılmadan hızlıca rapor alınması ve vasiye hızlıca yetki verilerek bilirkişilerin raporlarını ve mahkemelerin hızlıca karar verilmesi sağlanmalıdır. Bu husus da tüm maliklerin kabul etmesine rağmen bazen 6-8 ay projelerin gecikmesine de neden olmaktadır. O süreçte riskli yapıda ikamet edilmesi de ayrı bir riski beraberinde getirmektedir. 1/3 azınlık oyunda olan kişilerin sürüncemede bırakma şansını ve kötüniyeti de engellemek adına sözleşmeye davet prosedürünün süre bazında aza indirilerek ve ikiye ayrılarak hem maliklerin davet etmesi hem de kentsel dönüşüm il müdürlüğü tarafından son ihtar şeklinde olması sağlanmalıdır. Bu hususlar yasal düzenlemeye kavuşmadıkça yasal olmayan düzenlemeler yapılabilmektedir. Bu da uygulamada birçok soruna neden olmaktadır.
