Evini satacaklar aman dikkat: Kurallar tamamen değişti

Gayrimenkul sektöründe uzun süredir tartışılan tapuda düşük bedel gösterme uygulaması sona erdi. 2026 itibarıyla satışı yapılan tüm konutlarda gerçek satış bedelinin tapuya beyan edilmesi zorunlu hâle gelirken, tapu harçları da bu tutar üzerinden hesaplanmaya başlandı. Türkiye Gazetesi’nde yer alan habere göre, şubat ayında devreye alınacak e-Devlet yetkilendirme sistemiyle birlikte konut satış süreci daha şeffaf ve denetlenebilir bir yapıya kavuşacak.

Yeni düzenleme kapsamında tapu harcı, satış bedelinin yüzde 4’ü oranında ve gerçek değer üzerinden tahsil ediliyor. Daha önce belediyelerde kayıtlı rayiç bedeller esas alınarak yapılan işlemler sona ererken, tapu masraflarında belirgin bir artış yaşandı. Bunun yanı sıra tapu dairelerinde her işlem için 6 bin 681 TL döner sermaye ücreti alınmaya devam ediliyor. Şubat ayında hayata geçirilecek uygulamayla birlikte, konutunu satılığa çıkaran mülk sahiplerinin emlakçılara e-Devlet üzerinden resmi yetki vermesi zorunlu olacak. Yetki belgesi bulunmayan emlakçılar ilan sitelerinde satılık ilan giremeyecek ve pazarlama faaliyetinde bulunamayacak. İstanbul Anadolu Yakası’nda faaliyet gösteren Adrese Gayrimenkul’ün Yöneticisi Selçuk Hiçdurmaz, tapuda düşük bedel gösterme alışkanlığının ciddi riskler barındırdığına dikkat çekerek şu ifadeleri kullandı:

"Uzun yıllardır tapuda düşük bedel gösterme alışkanlığı, kısa vadede alıcı ve satıcıya cazip gibi görünse de orta ve uzun vadede ciddi vergi ve hukuki riskler barındırıyor. Gerçek satış bedeli ile tapu beyanı arasındaki fark, ileride yapılacak bir denetimde hem alıcıyı hem satıcıyı zor durumda bırakabiliyor. Ayrıca bu durum, ülke genelinde konut fiyat istatistiklerinin sağlıklı oluşmasını da engelliyor. Şeffaf tapu beyanı, sadece vergi meselesi değil; piyasanın doğru okunabilmesi için de kritik bir unsur."

Yetkisiz ilanların piyasada ciddi bir güven sorunu yarattığını belirten Hiçdurmaz, aynı konutun farklı fiyatlarla ilan edilmesinin alıcıyı yanıltırken satıcıyı da zarara uğrattığını vurgulayarak şunları söyledi: "Taşınmaz sahibinden yetki almadan verilen ilanlar hem fiyat kirliliğine hem de ciddi bir bilgi kargaşasına yol açıyor. Aynı konutun farklı fiyatlarla, farklı kişiler tarafından ilan sitelerinde yer alması, alıcıyı güvensizliğe sürüklerken satıcının da mülkünü doğru değerinden uzaklaştırabiliyor. Yetki belgesi zorunluluğu aslında piyasayı kilitlemek için değil, tam tersine düzenlemek ve şeffaflaştırmak için hayata geçiriliyor."

Elektronik ortamda ilan doğrulama sistemi sayesinde tapu kayıtları ile satılık ilanlar entegre edilecek. Bu uygulama ile kayıt dışı emlakçılık, sahte ilanlar ve kaparo dolandırıcılığı gibi sorunların önüne geçilmesi hedefleniyor. Yeni sistemle birlikte İstanbul’un en hareketli ilçelerinde tapu masrafları da daha net bir tablo ortaya koydu. Endeksa verilerine göre Aralık 2025 itibarıyla 2+1 dairelerin ortalama satış bedelleri üzerinden hesaplanan tapu harçları, Sarıyer ve Kadıköy gibi ilçelerde yüz binlerce lirayı buluyor. Uzmanlar, artan bedeller nedeniyle tapu harcının alıcı ve satıcı arasında yüzde 2–yüzde 2 şeklinde paylaşılmasının daha yaygın hâle gelebileceğine dikkat çekiyor. Yeni uygulamalarla birlikte konut satışlarında şeffaflığın artması, hem alıcı hem de satıcı açısından daha güvenli ve denetlenebilir bir piyasa yapısının oluşması amaçlanıyor.