Ev sahibi ile kiracı arasındaki dengeler değişecek! Taahhütnamede gözden kaçan detaya bakın

Ev sahibiyle kiracı arasında yaşanan anlaşmazlıklarda tahliye taahhütnamesi, en önemli hukuki belgelerden biri olarak öne çıkıyor. Özellikle kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamesinin geçerli olup olmadığı, milyonlarca kiracı ve ev sahibini yakından ilgilendiriyor. Yargıtay kararlarıyla yeniden gündeme gelen konuya ilişkin değerlendirmelerde, belgenin yalnızca imzalanmış olmasının yeterli olmadığına dikkat çekiliyor. Tahliye taahhütnamesinin hangi tarihte düzenlendiği, kiralanan taşınmazın kiracıya teslim edilip edilmediği ve belgenin hangi koşullarda imzalandığı hukuki sürecin seyrini etkileyebiliyor.

Avukat Gizem Gonce, Tgrthaber.com Özel Haber Editörü Zeynep Gizem Er’e yaptığı açıklamada, tahliye taahhütnamesinin geçerliliğinin yalnızca belgenin üzerindeki imzaya bakılarak belirlenemeyeceğini açıklayarak kiracıların ve ev sahiplerinin dikkat etmesi gereken kritik ayrıntıları tek tek anlattı. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi, tahliye taahhütnamesinin geçerliliği bakımından kiralananın teslim edilmesini temel koşullardan biri olarak düzenliyor. Ancak kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalanmış olması, belgenin her durumda otomatik olarak geçersiz sayılacağı anlamına gelmiyor. Av. Gonce, geçerlilik değerlendirmesinde anahtar teslim tarihinin ve tarafların iradesinin birlikte ele alınması gerektiğini belirterek şu ifadeleri kullandı:

''Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca tahliye taahhütnamesinin geçerliliği için kiracının kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi gerekir. Bu nedenle kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan bir tahliye taahhütnamesi değerlendirilirken öncelikle kiralananın o tarihte kiracıya teslim edilip edilmediği araştırılmalıdır. Kiracı, henüz taşınmaz kendisine teslim edilmeden tahliye taahhüdünde bulunmuşsa belgenin kanundaki koşulları taşıyıp taşımadığı ciddi bir hukuki sorun oluşturur. Ancak yalnızca kira sözleşmesiyle aynı tarihli olması, her olayda ve hiçbir ek inceleme yapılmaksızın belgenin geçersiz sayılacağı anlamına gelmez. İmzaların atıldığı zaman, anahtarın teslim tarihi, tarafların iradesi ve somut olayın özellikleri birlikte değerlendirilmelidir.''

Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması, ev sahibinin kiracıyı doğrudan ve herhangi bir işlem yapmadan evden çıkarabileceği anlamına gelmiyor. Belgenin kanuni şartları taşıması, tahliye tarihinin gelmesi ve yasal sürecin doğru şekilde yürütülmesi gerekiyor. Av. Gizem Gonce, geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayanılarak icra takibi başlatılabileceğini veya dava açılabileceğini belirterek şu değerlendirmede bulundu: ''Ev sahibinin elinde imzalı bir tahliye taahhütnamesinin bulunması, tek başına her durumda tahliye kararı alınmasını sağlamaz. Taahhütnamenin kanuni şartları taşıması, tahliye tarihinin gelmiş olması ve yasal sürecin usulüne uygun yürütülmesi gerekir. Geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanan kiraya veren, kanunda öngörülen süre ve usullere uymak şartıyla icra takibi başlatabilir veya dava yoluna başvurabilir. Buna karşılık taahhütnamenin kiralananın tesliminden önce alındığı ya da geçerliliğine ilişkin başka bir hukuki sorun bulunduğu ileri sürülüyorsa bu iddialar somut delillerle incelenmelidir.''

Tahliye taahhütnamesinin geçerliliğine itiraz edilmesi durumunda kira sözleşmesi, anahtar teslimine ilişkin kayıtlar ve taraflar arasındaki yazışmalar önem taşıyor. Özellikle icra takibi başlatılmış veya dava açılmışsa yasal sürelerin kaçırılmaması gerekiyor. Av. Gizem Gonce, olası hak kayıplarının önüne geçilebilmesi için belgelerin bir bütün olarak incelenmesi gerektiğini vurguladı: ''Öncelikle kira sözleşmesi, tahliye taahhütnamesi, anahtar teslimine ilişkin kayıtlar, yazışmalar ve varsa diğer belgeler birlikte incelenmelidir. Kiralananın teslim tarihiyle taahhütnamenin düzenlenme tarihi arasındaki ilişki özellikle önemlidir. Kiracı hakkında icra takibi başlatılmışsa itiraz süreleri; dava açılmışsa ilgili usul hükümleri dikkate alınmalıdır. Hak kaybı yaşanmaması için hukuki değerlendirme somut dosya üzerinden ve süreler gözetilerek yapılmalıdır. Kira hukukunda her uyuşmazlık kendi koşulları içinde ele alınmalıdır. Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği bakımından yalnızca imzanın varlığı değil, belgenin kanuni şartlara uygun şekilde düzenlenip düzenlenmediği de belirleyicidir. Kiracılar ve kiraya verenler, haklarını korumak için belgeyi ve olayın gelişimini birlikte değerlendirmelidir.''

Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesiyle aynı gün düzenlenmesi veya baskı altında imzalatıldığı iddiası, hukuki uyuşmazlıklarda tartışma konusu olabiliyor. Bu tür durumlarda iddiaların somut delillerle ortaya konulması önem taşıyor. Av. Gonce, Yargıtay kararlarında taahhütnamenin hangi aşamada ve hangi koşullarda alındığının değerlendirildiğine dikkat çekerek şu ifadeleri kullandı: ''Yargıtay kararlarında, tahliye taahhüdünün kira ilişkisi kurulmadan veya kiralanan teslim edilmeden alınması ile kira ilişkisi kurulduktan sonra serbest iradeyle verilmesi arasında ayrım yapılıyor. Örneğin; 'Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025 tarihli, E. 2024/4052, K. 2025/1108 sayılı kararında, kira sözleşmesinden bir gün sonra düzenlendiği belirtilen taahhütnameye ilişkin uyuşmazlıkta ispat konusu öne çıkmıştır. Karar, aynı gün imzalandığı veya baskı altında alındığı iddiasının somut delillerle ortaya konulmasının önemini gösteriyor. Öte yandan, kira sözleşmesiyle birlikte düzenlendiği ve kiralanan teslim edilmeden verildiği kanıtlanan taahhütnamelerin geçersizliği yönündeki hukuki yaklaşım da önemini koruyor.''

Tahliye taahhütnamesi imzalamadan önce belgenin içeriğinin ve düzenlenme koşullarının dikkatle incelenmesi gerekiyor. Kira sözleşmesi, anahtar teslim tutanağı ve taraflar arasındaki mesajlaşmalar, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıklarda delil niteliği taşıyabiliyor. Av. Gizem Gonce, kiracıların özellikle belge tarihine ve taşınmazın teslim durumuna dikkat etmesi gerektiğini belirtti: ''Kiracılar, kira sözleşmesini imzalarken önlerine konulan her belgeyi dikkatle incelemeli. Özellikle tahliye taahhütnamesinin hangi tarihte düzenlendiği, taşınmazın teslim edilip edilmediği ve belgenin hangi koşullarda imzalatıldığı kayıt altına alınmalı. Kira sözleşmesi, anahtar teslim tutanağı, taraflar arasındaki mesajlaşmalar ve diğer belgeler olası bir uyuşmazlıkta önem taşıyabilir. Tahliye takibi başlatılması durumunda ise yasal itiraz sürelerinin kaçırılmaması gerekir.''

Tahliye taahhütnamesinin kanuni koşullara uygun düzenlenmemesi, ev sahibinin başlattığı icra takibini veya açtığı davayı etkileyebiliyor. Bu nedenle belgenin doğru zamanda ve usulüne uygun şekilde hazırlanması hem kiracı hem de ev sahibi açısından önem taşıyor. Av. Gonce, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükmüne işaret ederek değerlendirmesini şu sözlerle tamamladı: ''Ev sahipleri de tahliye taahhütnamesini kanunun öngördüğü koşullara uygun şekilde almalıdır. Belgenin geçerliliğine ilişkin bir sorun, başlatılan icra takibinin veya açılan davanın sonucunu etkileyebilir. Hukuki güvenlik, yalnızca ev sahibinin değil, kiracının da haklarının korunmasıyla sağlanır. Bu nedenle tahliye taahhütnamelerinin doğru zamanda ve usulüne uygun düzenlenmesi, tarafların ileride yaşayabileceği uyuşmazlıkların önlenmesi açısından önemlidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmesi gerekir. Taahhüdün bu koşula aykırı biçimde, taşınmaz teslim edilmeden alındığı ispatlanırsa geçersizlik gündeme gelir. Ancak aynı gün düzenlendiği iddiasının ispatı ve somut olayın özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir.''