Ortak tapular için kritik karar! Bunu yapmayan hakkını tamamen kaybedecek

Resmi Gazete'de yayınlanan Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin kararı, “Şufa hakkı” olarak da bilinen, “paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın payını üçüncü kişilere satması halinde diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikle satın alma hakkı” için önemli ayrıntı içeriyor.

Karar, miras veya satın alma yoluyla elde edilen tarla gibi taşınmaz sahipleri için kritik öneme sahip. Birden fazla sahibi olan tek tapulu tarlalarda, tapu sahipleri kendi paylarının satışı konusunda anlaşmazlık yaşayabiliyor.

Pay sahiplerinden birisi satış yaptığı zaman diğer pay sahiplerinden herhangi birisi dava açarak, satın alma talebinde bulunabiliyor. Bu hak, hukuki olarak, “Yasal önalım hakkı, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan özel hukuk nitelikli bir kısıtlamasıdır. Bu itibarla, önalım hakkından doğan bu kısıtlama ancak bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması ve diğer paydaş veya paydaşların bu hakkı dava yoluyla kullanmaları halinde ortaya çıkar.” şeklinde tanımlanıyor.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 21 Ocak 2026 tarihli Resmi Gazete'de yayınlanan kararından, önüne gelen bir anlaşmazlığı incelerken, önemli bir ayrıntıya dikkat çekti.

Yüksek Mahkeme, ortak tapulu bir tarlada, hak sahiplerinden birisinin payını satışı sonrasında bir başka pay sahibinin alım hakkını kullanmak istemesi üzerine açılan davayı irdeledi. Bir pay sahibi hakkını sattı, tapu işlemi sonrasında diğer pay sahibi satışın kendi üzerine yapılması için dava açtı.

Satışı yapan pay sahibi, yani hakkında dava açılan pay sahibi, savunmasında, tarlada fiili taksim bulunduğunu, yani kendi payının sınırının bulunduğunu savundu, mahkeme de bu gerekçeyle davayı reddetti. Dosya, Adalet Bakanlığı'nın kanun yararına kararı temyiz etmesi üzerine dairenin önüne geldi.

Dosyaya göre, tarlada sınır çizgisi veya sınırları belirtir hatlar olduğu savunulmasına rağmen, bilirkişi tarlanın boş, ekilmemiş ve sınır çizgilerine sahip olmadığını belirledi. Daire, bilirkişinin bu tespitlerinin mahkemenin kararında dikkat alınmadığını gördü.

Daire'nin karasında, “Ön alım davasına konu payın bulunduğu taşınmaz, paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip, her bir paydaş belirli bir kısmını kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı bu yeri ve bu yere tekabül eden payı üçüncü şahısa satarsa, satış zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması, Türk Medeni Kanunu'nun ikinci maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. ” denildi. Dairenin kararında, "dava konusu taşınmazda fiili taksimat bulunmadığı olgusu benimsenerek, ön alım hakkı ile diğer hususların varlığı incelenerek, karar verilmesi gerekirdi" denildi ve karar bozuldu.