En uygunu bu illerde: Ucuz konutun adresi verildi

TGRT Haber'de yer alan habere göre, ev almak isteyen tüketiciler bütçesine uygun konutu arıyor. Türkiye’de konut fiyatları şehirden şehre büyük farklılık gösteriyor. Temmuz 2026 verilerine göre 100 metrekarelik bir evin ortalama fiyatı İstanbul’da 6,5 milyon, İzmir’de 5,3 milyon, Ankara’da ise 3,9 milyon lira seviyelerinde seyrediyor.

Gayrimenkul Uzmanı Şenay Araç, ev almak isteyen tüketiciler için uygun fiyatlı şehirleri ve İstanbul özelinde ilçeleri sıraladı. Araç, evalırken yalnızca fiyata değil; binanın deprem güvenliği, tapu ve iskân durumu, konum, kira getirisi ve gelecekteki değer artışı potansiyeline de dikkat edilmesi gerektiğini vurguladı.

Türkiye'de bugün konut fiyatlarının en yüksek olduğu iller hangileri? Bu illerde ortalama bir ev almak için ne kadar bütçe gerekiyor? Şenay Araç: Türkiye'de konut fiyatlarına baktığımızda İstanbul, İzmir ve Muğla gibi illerimizde yüksek fiyatlar görüyoruz. Sahibinden.com ve BETAM'ın Temmuz 2026 verilerine göre 100 metrekarelik bir evin ortalama fiyatı İstanbul'da 6,5 milyon lira, İzmir'de 5 milyon 300 bin lira, Ankara'da ise 3 milyon 900 bin lira civarında. Tabii bunlar şehir ortalamaları. İstanbul'da Bebek'ten ev almakla Esenyurt'tan ev almak aynı değil. Bugün aynı metrekarede iki daire arasında bile milyonlarca liralık fark olabiliyor. Bunun en önemli nedeni konum, arsa değeri ve binanın özellikleri.

Peki en ucuz konut hangi illerde? Vatandaş daha düşük bütçeyle hangi şehirlerde ev sahibi olabilir? Şenay Araç: Anadolu'ya baktığımızda daha uygun fiyatlı evler bulmak mümkün. Kilis, Ağrı, Osmaniye, Malatya ve Kayseri gibi illerimizde daha düşük bütçeli konutlar araştırılabilir.

Ben burada vatandaşlarımızı uyarmak istiyorum. Bir evin ucuz olması, o evin iyi bir yatırım olduğu anlamına gelmez. Binanın yaşı, deprem güvenliği, tapusu ve iskânı mutlaka araştırılmalı. Özellikle deprem bölgesinde evalırken yalnızca fiyata bakılmamalı.

Kira açısından baktığımızda Türkiye'nin en pahalı illeri hangileri? En düşük kiralar hangi illerde? Şenay Araç: Kira fiyatlarında İstanbul'da yüksek rakamlarla karşılaşıyoruz. Sahibinden.com ve BETAM'ın Temmuz 2026 verilerine göre 100 metrekarelik bir evin ortalama aylık kirası İstanbul'da 45 bin 650 lira, İzmir'de 32 bin 740 lira, Ankara'da ise 29 bin 410 lira civarında. Daha düşük kiralar için Anadolu'daki küçük şehirler Mardin, Kilis, Ağrı, Sivas.

Bir de eski kiracıyla yeni kiracı arasındaki fark var. Bugün aynı binada oturan iki vatandaşın ödediği kira bile birbirinden çok farklı olabiliyor. Özellikle İstanbul'da merkezi bölgelerde konut az, talep fazla. Bu da kiraları yükseltiyor.

İstanbul'da bugün satılık konut açısından en pahalı ilçeler hangileri? Bu ilçelerde fiyatları yukarı çeken temel faktörler neler? Şenay Araç: İstanbul'da Beşiktaş, Sarıyer, Yeşilköy, Boğaz hattı, Kadıköy, Beykoz ve Bakırköy gibi ilçelerde yüksek fiyatlı konutlar görüyoruz. Özellikle Bebek, Etiler, İstinye, Tarabya ve Bağdat Caddesi gibi bölgelerde fiyatlar oldukça yüksek. Şu an 3+1 500 bin TL kiralık daire var.

Peki neden? Şenay Araç: Gayrimenkulde en önemli konu konumdur. Binanın lüks ve statü değeri, deniz manzarası, ulaşım kolaylığı, sosyal imkânlar ve arsa değeri fiyatları doğrudan etkiliyor. Bir de bu bölgelerde yeni arsa bulmak kolay değil. Arsa az, talep fazla olunca fiyatlar da yükseliyor. Bugün vatandaş yalnızca evi değil, o evin bulunduğu konumu da satın alıyor.

İstanbul'da ortalama bütçeyle ev almak isteyen bir vatandaş hangi ilçelere bakabilir? Şenay Araç: İstanbul'da daha uygun bütçeyle ev almak isteyen vatandaşlarımız Esenyurt, Beylikdüzü, Silivri, Arnavutköy ve Sultangazi gibi ilçeleri araştırabilir. Büyükçekmece, Beylikdüzü, Küçükçekmece ve Tuzla'nın bazı mahallelerinde de farklı bütçelere uygun evler bulunabiliyor.

Ama ben burada özellikle şunu söylemek istiyorum: Vatandaşımız yalnızca fiyatı uygun diye ev almamalı. Bina kaç yaşında? Deprem güvenliği nasıl? İşine ulaşımı kolay mı? Tapusu ve iskânı var mı? Bunların hepsine bakmak gerekiyor. Çünkü evalırken yalnızca fiyat değil, güvenli ve rahat bir yaşam da önemli. Yatırım amaçlı ev alacak bir kişi için öncelik kira getirisi mi, gelecekteki değer artışı mı olmalı? Şenay Araç: Ben 36 yıldır gayrimenkul sektörünün içindeyim. Piyasanın yükseldiği dönemleri de durgunlaştığı dönemleri de gördüm. Bana göre yatırım yaparken hem kira getirisine hem de evin gelecekteki değerine bakmak gerekiyor.

Örneğin 4 milyon liraya bir ev aldınız. Aylık 25 bin lira kira getirisi var. Yılda 300 bin lira kira alırsınız. Bu da masraflar hariç yaklaşık 13 yılda kendini amorti eden bir yatırım demektir. Bir de evin bulunduğu bölge gelişiyorsa, ulaşım imkânları artıyorsa ileride değer kazanma potansiyeli olabilir. Ama her ev aynı oranda değer kazanmaz. Benim yatırımcıya tavsiyem şu: Evi alırken kazanmak önemli. Doğru fiyattan alırsanız hem kira geliri elde edersiniz hem de ileride satarken kazanç sağlama imkânınız olabilir.

Kira getirisi açısından İstanbul'da hangi ilçeler dikkat çekiyor? Şenay Araç: İstanbul'da kira getirisi açısından Esenyurt, Beylikdüzü, Bağcılar, Sultangazi, Gaziosmanpaşa ve Bahçelievler gibi ilçeler araştırılabilir. Ancak hangi ilçenin daha yüksek getiri sağladığını söylemek için evin satış fiyatıyla kira bedelini birlikte hesaplamak gerekiyor. Özellikle 1+1 dairelere de dikkat çekmek istiyorum. Bugün yalnız yaşayanlar, çalışan gençler ve kiradan kurtulmak isteyen vatandaşlarımız daha küçük evlere yöneliyor. Bu nedenle ulaşımı kolay, aidatı düşük ve doğru konumdaki 1+1 daireler yatırım için değerlendirilebilir.

Ama önemli olan yalnızca yüksek kira almak değil. Evi kaç liraya aldığınız da önemli. Örneğin 5 milyon liraya aldığınız evden 20 bin lira kira almakla, 4 milyon liraya aldığınız evden aynı kirayı almak arasında ciddi fark var. Bir de evin boş kalma süresine bakmak gerekiyor. Eviniz aylarca kiraya verilemiyorsa beklediğiniz geliri elde edemezsiniz. Benim vatandaşlarımıza ve yatırımcılarımıza tavsiyem şu: Evalırken yalnızca fiyatına bakmayın. Binanın güvenliğini, konumunu, kira getirisini ve ileride satılabilir olmasını birlikte değerlendirin. Çünkü gayrimenkulde önemli olan yalnızca ev almak değil, doğru evi doğru fiyata almaktır.