Yargıtay’dan apartman sakinlerini ilgilendiren emsal karar: O parayı ödemek zorunda değilsiniz

Buna göre, apartmanlarda yapılan çatı yenileme gibi ortak alan harcamaları, tüm kat maliklerinin onayı olmadan yapılırsa, bu masrafların karşılanması zorunlu olmayacak. Karar, özellikle son yıllarda artan tadilat giderleri nedeniyle sıkça yaşanan anlaşmazlıklara emsal niteliği taşıyor.

İzmir’in Menemen ilçesindeki bir apartmanda çatı yenileme çalışmaları için yöneticiler, dışarıdan bir firmayla anlaşarak projeyi hayata geçirdi. Ancak, bu süreçte bazı kat malikleri yapılan yenileme çalışmalarına onay vermediklerini ve yapılan harcamalara katılmak istemediklerini belirtti. Yönetim, buna rağmen kat maliklerinden tahsilat yapmak isteyince, ödeme yapmayı reddedenler hakkında icra takibi başlatıldı. Bu gelişme üzerine malikler konuyu yargıya taşıdı ve hukuki süreç başlatıldı.

Yerel mahkeme, yönetimin icra takibini haklı bularak, itirazda bulunan kat maliklerinin de ödeme yükümlülüğü bulunduğuna hükmetti. Mahkeme, yapılan çatı yenileme işinin apartmanın ortak ihtiyaçları kapsamında olduğunu belirterek, katılımın zorunlu olduğuna karar verdi.

Ancak dosya temyiz edilerek Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’ne taşındığında işler değişti. Yargıtay, yerel mahkemenin kararını bozarak, çatı yenileme masraflarının tüm kat maliklerinin açık onayı olmadan tahsil edilemeyeceğine hükmetti. Böylece çatı masraflarını ödemek istemeyen maliklerin icra takibine maruz kalmaları hukuka aykırı bulundu. Kararda, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili maddelerine atıfta bulunularak, ortak alanlarda yapılacak kapsamlı değişikliklerin yalnızca oybirliği ile kararlaştırılabileceği vurgulandı. Çatı gibi binanın mimari yapısını etkileyen alanlarda yapılacak her türlü değişiklik ve masraf, maliklerin tamamının rızasını gerektiriyor.

Yargıtay ayrıca, söz konusu tadilatların belediyece onaylı proje dışında yapılmasının, işin niteliğini değiştireceğini ve bu durumda da oybirliği koşulunun mutlaka aranması gerektiğini belirtti. Bu karar, özellikle apartman yönetimlerinde zaman zaman yaşanan “benim onayım olmadan iş yapıldı, neden ödeme yapayım” tartışmalarına açıklık getiriyor. Artık apartman yönetimleri, ortak alanda yapılacak büyük çaplı tadilatları tüm kat maliklerinin yazılı onayını almadan başlatamayacak. Aksi durumda yapılan harcamalar sadece onay veren maliklerden tahsil edilebilecek.