Kentsel dönüşümde neredeyiz?
Tasarruf sıkıntısı yaşayan Türkiye’de yurtdışından kaynak çekme yolları mutlaka çeşitlendirilmeli… Meselâ, turizm, doğrudan yabancı yatırımlar, dolaylı, portföy veya mali yatırımların yanında gayrimenkul yatırımları bunlardan ilk akla gelenler…
Malûmunuz ülkemizde yabancılar için vatandaşlık yolu ardına kadar açık… Bir yabancı, askeri bölgeler hâriç 250 bin dolar verip bir gayrimenkul aldığında ve bunu 3 yıl satmama taahhüdünde bulunduğunda ailesiyle birlikte Türk vatandaşı olma hakkına kavuşuyor. Kanun 19/09/2018 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe girdi. Söz konusu vatandaşlık bedeli daha önce 1 milyon dolar olarak uygulanıyordu.
Söz konusu karar, Temmuz ve Ağustos aylarında döviz vurgunu yiyen ülkemizde Eylül ayından bu yana hararetle tartışılıyor ama diğer yandan Türkiye’deki ekonomik gerçekler, 1 milyon civarında elde kalan konut stokunun eritilmesi ve yaklaşık 250 sektörü harekete geçiren inşaat sektöründeki durgunluk göz önüne alındığında “yabancıya gayrimenkul satışı”nı fevkâlade önemli hâle getiriyor.
Hizmet ağırlıklı ekonomimizin en önemli gerçeği kaynaksızlık! Maalesef tasarruflarımız tüketimimizi karşılayamadığı gibi, üstüne üstlük borçlanarak tüketiyoruz… Yabancı sermaye olmadan ekonomiyi yürütmenin de imkân ve ihtimali yok!
•
Hani bir kentsel dönüşümümüz vardı… Bugünlerde hiç konuşulmuyor!.. Deprem dolayısıyla çok önemsediğimiz kentsel dönüşümü kaynaksızlık sebebiyle büyük ihtimalle unuttuk! Âcil yıkılması gereken şehir içindeki bölgelerde bile kentsel dönüşüm adına kayda değer bir çivi çakamadık… İnşaatta dönüşümü değil, yenilemeyi ve boş arazilere siteler kurmayı tercih ettik… Gerçi yurtdışından para gelmeseydi bunlar da yapılamayacaktı!
İşin özeti; arazi Hazine’den veya vatandaştan, para ise bankaların borçlandığı yurtdışından!.. Öz sermayelerden 1 lira dâhi harcanmadı.
Bankalardaki trilyonlarca liralık yerli ve yabancı mevduata aldanmayın! “İmar barışı” yurtiçinde paranın olmadığını zâten ortaya koyuyor. 12 Ekim itibariyle imar barışı için 6,3 milyon vatandaş başvuru yaptı… Devletle 4,1 milyar lira karşılığında barıştı… Süre bu ay sonunda bitiyor.
Buradan gelen para topu topu azami 5 milyar lira olur! Tabii ki yetersiz! Bu parayla bugünkü maliyetlerle toplam 5 bin konutlu 4 gayrimenkul projesi dâhi inşa edemezsiniz! Sâdece İstanbul’da âcil yıkılması gereken bina sayısı 600 bin. Türkiye’de ise bu sayı 7,5 milyon… Dönüşüm için İstanbul’a en az 100 milyar dolar lâzım!
Tabii diğer taraftan geçmişe bakıldığında kanun ve mevzuat eksikliği, imar plânlarının gereği üzeri yapılamaması, belediye – hükümet çekişmeleri, rant kavgası ve beraberinde mağduriyetlerin artması da kentsel dönüşümü konuşmaktan öteye taşıyamıyor.
Hele hele son 6 aydır konut maliyetlerindeki artış, faizlerin yükselişi ve konut fiyatlarındaki gerileme ise sektörde istihdam oranlarının giderek düşmesinden kaynaklı inşaata ilginin azaldığını gösteriyor. Temmuz ayı işsizlik oranlarından da anlaşılacağı üzere inşaat sektörü son 3 aylık dilimde 52 bin civarında istihdam kaybına uğramış!
•
Ancak oturup depremi bekleme yerine, kentsel dönüşümle alâkalı mutlaka bir şeyler yapılması gerekiyor! Yoksa dönüşümü deprem yapacak!
Dönüşümde ilk muhatap işi kolaylaştırıcı kararlara imza atacak Hükümet ve belediyeler… İkinci muhatap müteahhitler… Yani GYODER, Konut-Der, İMSAD, Müteahhitler Birliği gibi kentsel dönüşümde taşın altına eline koyması gereken yükleniciler… Üçüncü muhatap ise bankalar ve vatandaş…
Her muhataba düşen sorumluluklar var…
Hükümet ve yerel yönetimler, maliye ve para politikalarını iyi hesap ederek kentsel dönüşümün maliyetini, finansmanını plânlayıp kanun, tüzük, kararname veya her neyse işi resmi kararlarıyla desteklemeli... Belediyeler ranttan uzak durmalı… Vatandaş; belediyeye, müteahhide veya kentsel dönüşümü gerçekleştirecek kurumlara karşı yasal korunaklı hâle getirilmeli…
Müteahhitler de işin büyüklüğünü düşünüp mali ve ekipman bağlamında güçleri nispetinde ranta kapılmadan dönüşüme gitmeli ve gerekirse ortaklık yapmalı…Bankalar dönüşümde istekli olmalı… Vatandaş ise kentsel dönüşüme sekte vuracak ranta meyletmemeli!
Hükümet ve belediyeler dışında, taraflardan dönüşümle ilgili tavsiyeler de gözlerden kaçmıyor…
GYODER Başkanı Feyzullah Yetkin, “Kentsel dönüşüm sürecini ‘Akıllı Kentsel Dönüşüm ve Sürdürülebilirlik’ çerçevesinde kurgulamalı ve hayata geçirmeliyiz” vurgusu yaparken Türkiye İMSAD Başkanı Ferdi Erdoğan, “Kentsel dönüşüm rüzgârında hayale kapılıp ‘Beyaz atlı müteahhidinizi’ beklemeyin” diyerek sektördeki fotoğrafı gösteriyor.
Türk Dünyası Mühendisler ve Mimarlar Birliği Danışma Kurulu üyesi, kentsel dönüşüm uzmanı mimar Nihat Şen ise, “Kendin Yık, Kendin Yap sistemi dönüşüme çâre gibi görünüyor. Sistemimizde vatandaşın en büyük sorunu müteahhit konusunu tamamen devre dışı bırakıyor” dese de söz konusu model belki sorunun bir kısmına çözüm olabiliyor görüntüsü veriyor ama devâsa problemi ortadan kaldırmaya yetecek güçte değil... Zirâ halkta para yok!
Fakat kentsel dönüşümün finansmanı konusunda en etkili öneriyi Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören getiriyor. Hocamız diyor ki: “İmar barışıyla bir şeyin gelmeyeceği ortaya çıktı. Hepimiz yanıldık. Ama elimizde yabancıya mülk satışı ile vatandaşlık var… Bu konu iyi işlenmeli. Yabancıya 250 bin dolarlık ev satarak 100 milyar dolar toplayabiliriz…”
Haydi hayırlısı… “Mevlâm görelim neyler, neylerse güzel eyler!..”
