İstanbul Ofis projelerinin altın yılı: 2015

İnşaat sektörü yaz dönemi durgunluğuna rağmen üretimine devam ediyor. 2012’de inşaatı devam eden AVM inşaatı sayısı 70’i bulurken, ofis pazarı bundan geri kalmadı. Artış trendi 2013 yılında da sürdü.2014’te kiralama taleplerinden doğan canlılık İstanbul’da devam ediyor. Karma projeler içinde yer alan ofis arzı genişlerken, kiralama ve satışlarda geçmiş yıllara göre bir artış söz konusu.

Yatırımlar ofise kayıyor

Şirketlerin çoğu artık satış stratejisini Ortadoğu, Rusya ve Uzakdoğu pazarı üzerinden belirliyor. Ofis projelerinin kârlı yatırımlar haline gelmesi inşaat firmaların da iştahını kabartıyor. 5 yıl öncesine kadar stüdyo daire planı olmayan projelerin yeni halkalarında bu tip dairelere yer veriliyor. Aynı şeyi ofisler için de söylemek mümkün. Ekonominin yükselen trendi haline gelen girişimcilerin ihtiyaç duyduğu ofislere yatırım yapan ve bunları kiraya verenlerin kârı her geçen gün artıyor. Ofis hizmetlerinden beklentilerin artması inşaat şirketlerinin hizmet standardı yüksek A sınıfı ofis yatırımlarına yönelmiş durumda. Bu tip ofislerde teknolojik altyapı öne çıkıyor. Kayaşehir’de bile ofislerin metrekaresinin 7 -8 bin lira sınırında iken İstanbul’un çoktan uçuşa geçtiğini söylemek yanlış olmaz.

Kiralamada son durum

İstanbul’da A tipi toplam ofis arzı geçen yıl 3.1 milyon metrekareyi aştı. İstanbul ‘da A sınıfı ofis arzının 2015 sonunda yaklaşık 4.5 milyon metrekareye ulaşması bekleniyor. İki yıl önce A sınıfı ofislerde ortalama metrekare kira fiyatı 35 dolar civarındayken şimdi bu rakam 40 doları aştı. B sınıfı ofislerde ise 16 dolar seviyesinden 22 dolar seviyesine gelindi.

Yabancı yatırımcıların Türkiye’de ofis açma eğilimlerinin yanı sıra yerli yatırımcıların da ofis projelerine ilgi göstermeleri pazara doping etkisi yapıyor. 2014′ün ikinci çeyreğinde İstanbul’da 34 bin metrekarelik yeni ofis kiralama hacminin var olduğu tespit edildi. Birincil bölge olarak tanımlanan Ataşehir, Levent ve Maslak gibi semtlerde tamamlanan yeni projelerde 11 bin 225 metrekarelik alanda mal sahibi kullanıcı anlaşmaları öne çıktı. Yılın ilk yarısında toplam yeni ofis kiralama hacmi 140 bin 500 metrekareye ulaştı. Geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre yüzde 6 artış söz konusu. 2014′ün ikinci çeyreğinde yaklaşık 470 bin metrekare yeni arz piyasaya sürüldü ve genel boşluk oranı yüzde 17.6′ya ulaştı. İstanbul’da A sınıfı ofis stoku 3.9 milyon metrekareye ulaştı. Bir önceki çeyrekle karşılaştırıldığında piyasaya sunulan yeni arz da arttı. 2014′ün ikinci çeyreğinde yaklaşık 278 bin 600 metrekarelik yeni arz oldu. Yılın ikinci yarısında yerel talebin artacağı öngörüsünde bulunan uzmanlar göre, şayet cumhurbaşkanlığı seçimi sonuçları beklendiği gibi sonuçlanırsa (Başbakan Erdoğan Köşke çıkarsa) uluslararası perakendecilerin Türkiye’ye yatırımları artacak. Bu da ofis kiralamalarının artacağı anlamına geliyor.

Metrekaresi 43 dolara ofis

İstanbul’da ofis kiralamada en yüksek bedel Esentepe’de ödeniyor. Zincirlikuyu merkezli bu bölgede metrekare fiyatına üst segmentte 43,38 dolar ödeme yapılıyor. En düşük değer ise 25 dolar düzeyinde. Aynı özellikteki ofis için Kavacık bölgesinde (metrekare fiyatı) 15,14 dolar ödenirken, Kadıköy’de 30 doların üzerine çıkılıyor. Bu yıl ofis kira bedelleri yüzde 3 -5 civarında artış gösterdi. Oran İstanbul genelinde üst segmentte yüzde 6.16, alt segmentte yüzde 6.47 yükseldi. Uzmanlar kira fiyatlarında lokasyonun öne çıktığını belirtirken, iş dünyasına yapılan işin niteliğine uygun bölgelerde ofis kiralamanın maliyetleri aşağıya çekeceği uyarısında bulunuyor. Ofis kiralarında alt segmentin metrekare başına 7 dolar düzeyinde olduğunu da belirtelim.

Doluluk oranı yükseliyor

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. verilerine göre 2011 yılında Levent-Maslak bölgesinde boşluk oranları yüzde 3-4 civarlarında iken havalimanı ve Şişli bölgesinde yüzde 15-20 civarında seyrediyordu. Şimdi ise bırakın boşluğu ofis bulmak mümkün değil. Anadolu yakasında ise yüzde 2 boşluk oranı ile talep gören Altunizade bölgesinde ne boş konut ne de ofis bulunuyor. 3 yıl önce yüzde 5-10 oranında boşluğun gözlendiği Kozyatağı ve Ümraniye bölgelerinde de talep nedeniyle yeni ofis yatırımları göze çarpıyor.

Kim ne dedi?

DAP Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Yılmaz:

‘’İş dünyasına yönelik tüm fonksiyonları eksiksiz şekilde bünyesinde toplayan ofis projelerimiz yatırımcıyı cezbediyor. Avantajlı yönetim sistemi ve akıllı yatırım gibi özelliklerin yanında merkezi lokasyonuyla göz dolduran projelerimizdeki ofisler büyük ilgi gördü. Avrupa Yakasında ulaşım imkânlarını en yüksek seviyede değerlendirmeye dönük olarak planlan bu projeler, Kağıthane gibi şehrin tam ortasında yer alan ve gelecek vaat eden bir lokasyonda hayat buldu. Mecidiyeköy, Şişli, Beşiktaş, Taksim, Zincirlikuyu, Levent, Maslak gibi merkezlere olan yakınlığı sayesinde bu projelerin daha da değer kazanacağını düşünüyorum. Bölgede yeni projelerimiz de olacak.’’

ViaportVenezia Satış ve Pazarlama Direktörü Cenk Hayırlıoğlu:

’’Ofis ve ticari yatırımlara olan ilgi hem ihtiyaçlar hem de prim doğrultusunda artmaya başladı. Bu tip KDV oranının yüzde 18 olması yatırımcılar için ilk adımda bir yük olarak görülebilir. Ancak bunu vergi iadeleriyle avantaja dönüştüren kesimler de var. Biz bu potansiyelin KOBİ’lerde var olduğunu gözlemledik. KOBİ’lerin satın almaları bir gider kalemi olarak göstermesi ilginin artmasında rol oynadı. Şimdi kurduğumuz satış- pazarlama ekipleri ile KOBİ’lere sunumlar yapıyoruz. İlgiden de oldukça memnunuz. Yatırımcılara Venezia Ofisleri gibi 9 yılda kendini amorti edecek bir projeyi tercih etmelerini öneriyorum. ‘’

Proje Beyaz Danışmanlık Yönetim Kurulu Başkanı Murat Uzun:

‘’İstanbul’daki ofis projelerinin geleceği 5 yıl öncesine göre çok daha iyi olacak. Türkiye’nin büyüme oranları ile doğru orantılı olarak, ihracat ve üretimde yaşanan büyüme, şirketlerin profillerinin, vizyonlarının gelişmesi ve eski binaların bu vizyonları karşılayamaz hale gelmeleri, yeni ulaşım alternatiflerinin ortaya çıkmasından dolayı E-5 bandında doğu–batı istikametine doğru genişlemesi ofis yatırımlarına olan ilgide önemli faktörler. Ofis projeleri gerek yatırımcısına gerekse kullanıcısına farklı alanlarda avantajlar sağladığı için yakın vadede popülaritesini kaybetmeyecek gibi gözüküyor.’’

İstanbul’un 12 ofis bölgesi

İstanbul’da değeri günden güne artan Levent-Büyükdere Caddesi (Şişli, Etiler, Levent, Maslak)üzerindeki yatırımlara artık yenileri ekleniyor. Türkiye’nin yeni finans merkezi Ataşehir’e rağbet başta olmak üzere Kozyatağı, Ümraniye, Kavacık, Kartal-Pendik, Kağıthane, Üsküdar ve Kadıköy’ün ana arterlere yakın noktaları, Kurtköy ve Atatürk Havalimanı bölgesi, Bayrampaşa merkez, Beyoğlu’nda Taksim-Haliç bölgeleri ve Beşiktaş’taki ofis yatırımları art arda geliyor. Geniş metrekareli ofislere ihtiyaç arttıkça lokasyontrendleri de değişiyor. Bu yönüyle İstanbul’da 2012 yılından sonra şehir merkezi kadar Cendere Yolu, Kavacık, Ümraniye gibi bölgelere talep arttı.

Gelecek vaat eden 10 semt

Özellikle son iki üç yıldır metro ağlarına yakın bölgeleri tercih edenleri sayısında bir artış söz konusu. Bu cepheden bakıldığında Üsküdar, Karaköy, Eminönü, Kağıthane, Bakırköy, Levent, Mahmutbey- Basın Ekspres, Kartal -Kadıköy akslarındaki ofislerin yıldızının 2015 yılından itibaren parlayacağını söyleyebiliriz. Gelecek ofis projelerine bakıldığında ise; Anadolu Yakası’nda Finans Merkezi projesinin de etkisiyle Avrupa Yakası’na eşit sayılabilecek büyüklükte bir geliştirme yapıldığı göze çarpıyor. Eğer planlanan geliştirmeler ve inşaa edilen projeler yapılırsa bugün 3,5 milyon m2 olan ofis alanı 2017 sonuna kadar 6,5 milyon m2 olacak. Proje ve inşaat halindeki 3 milyon m2 ilave stoğun yaklaşık 1 milyon metrekaresi “İstanbul Finans Merkezi” projesinden geliyor.

Ofis seçiminde 10 kriter

-Metrekare birim maliyeti

-Kullanılabilirlik (fonksiyonellik)

-Aidatlar

-Ulaşım maliyetleri (Ana arterlere yakınlık)

-iş hayatını kolaylaştıracak donatılar

-Çalışanları için kolay ulaşılabilir olması

-Otopark kullanım imkânı

-Prestijli mimari tasarım

-Güvenlik

-Sosyal hayat

Yatırımcısına kazandıran 10 proje

PAPİRUS PLAZA - Mesa &Ferko– Kağıthane

İSTANBUL VİZYON PARK - Kuyaş GYO – Yenibosna

BAYRAMPAŞA İSTANBUL TOWER - Keleş İnşaat

İTOWER BOMONTİ - Fer Yapı, Sinpaş GYO – Şişli

OFİSİM İSTANBUL -İller Bankası ve Özyapı -Maltepe

BEYAZ OFİS - Helis Yapı – Kartal

ECLİPSE MASLAK – Artaş İnşaat – Maslak

Z OFİS - Dap Yapı – Kağıthane

BUMERANG OFİSİ –Dap Yapı – Kağıthane

A Ofis – Dap Yapı – Kağıthane

Satışta olan 3gözde ofis projesi

Venedik Ofisleri
ViaProperties& Gürsoy Grup Ortak Girişimi tarafından Gaziosmanpaşa’da inşa edilen ViaportVenezia projesinde yer alan 220 ofisten yarısı sahiplerini buldu. 339 bin liradan başlayan fiyatlarla satışlarını sürdüren şirketin hedefi ise tüm ofisleri bu yıl içinde satmak. Bunun için de KOBİ’lere cazip gelecek teklifler sunuluyor. KOBİ’ler de projenin geleceğine inanarak satın almalar yapıyor. Mayıs 2015′te hayatın başlayacağı Venezia projesini taçlandıracak olan ofisler, farklı mimarisi, hizmet tarzı ve ödeme kolaylıklarıyla öne çıkıyor.

FerkoSignature

Ferko İnşaat, Levent’te 127 bin metrekare toplam inşaat alanına sahip FerkoSignature’yi mayıs ayında satışa çıkardı. 10.600 metrekare alan üzerine inşa edilecek FerkoSignature’de, 30 kattan oluşan Sign-1′deki ofislerinin 25 katı satılacak. 6 kattan meydana gelen Sign-2′deki ofisleri ise kiralaya verilecek. FerkoSignature’da metrekare satış fiyatlarının 7.500 ile 11 bin dolar arasında değişiyor. Modern ofislerinin yanı sıra molalar için özel olarak tasarlanan ‘Kent Bahçesi’ ile de dikkat çeken proje merkezi konumuyla da ön plana çıkıyor. Proje 2016 yılı sonunda tamamlanacak.

Sur Yapı - AXİS İstanbul

Sur Yapı ve Hayat Holding, ticaretin kalbi konumundaki Bayrampaşa’da alışveriş merkezi ve ofislerden oluşan dev bir projeye imza atıyor. 550 milyon dolarlık yatırımla hayata geçirilen AXİS İstanbul Ofis ve Alışveriş Merkezi’nde büyüklüğü 73 ile 210 metrekare arasında değişen ofisler 350 bin dolardan başlıyor. Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas, “Ofisleri satışa sunmadan önce ön talep süreci başlattık. Bireysel yatırımcı ve kurumsal şirketlerin dışında hukuk firmaları ve serbest meslek gruplarının yoğun ilgisiyle karşılaştık” dedi. Axis İstanbul’da A plus ofisler için lansmana özel yüzde 10 indirim ve sabit kur avantajları sunuluyor

İnşaatı devam eden diğer ofis projeleri

Venezia Ofisleri

Nida Kule Ataşehir

Dumankaya Miks

İZ Park

Rönesans Tower

Dap Yapı Bumerang – İ Ofis – A Ofis

Premier Kampus Ofis

Rota Office (Halkalı)

Nurol Life Aslantepe – Nurol Tower

Kuriş Kule

SKYLAND İstanbul

Vadistanbul Bulvar

İnnoviaIspartakule

Doğuş Center Maslak

Blumar Ataköy

Tarlabaşı 360

Levent Life II Office

FerkoSignature

AtaşehirHead Ofis

Townofis

Revaçta olan 20 proje

BULVAR 216 -Özak GYO - Ataşehir

HELİS BEYAZ OFİS - Helis Yapı- Kartal

LAPİS HAN -Gürallar Yapı – Kartal

NİDA KULE -Tahincioğlu Gayrimenkul- Göztepe

VARYAP GRAND TOWER -VaryapMeridian-

CAPITAL TOWER -Mutlu İnşaat, Uzman İnşaat ve Miltaş – Güneşli

İSTANBLOOM - Esin Yapı – Zincirlikuyu

RİTİM İSTANBUL OFİS - Dumankaya İnşaat – Maltepe

NEF KAĞITHANE 11 - Timur Gayrimenkul- Kağıthane

NEF OFFICES 09 - Timur Gayrimenkul - 4. Levent

KAĞITHANE OFİSPARK –Tekfen – Kağıthane

ZORLU CENTER –Zorlu Holding - Zincirlikuyu

MALL Of İSTANBUL – Torunlar GYO – Başakşehir

TRUMP TOWERS – Donald Trump - Doğan Grubu – Şişli

İSTANBUL SAPPHİRE – Kiler GYO – Levent

SARPHAN FİNANS PARK - Emlak Konut GYO –Sarp Group- Ataşehir

KRİSTAL TOWER – Soyak Yapı - Levent

SOYAK SOHO - Soyak Yapı – Zincirlikuyu

MY OFFİCE 212 – Ağaoğlu – Bağcılar

Başkentlilerin tercihi

Başkent Ankara’da özellikle kamu kurum ve kuruluşlarıyla işbirliği içerisinde olan özel sektör temsilcileri son aylarda ofis seçimi için yeni Başbakanlık binasına da oldukça yakın olan Çukurambar, Söğütözü ve Konya Yolu üçgenini tercih ediyor.