• İSTANBUL
  • İMSAK
    00:00
    GÜNEŞ
    00:00
    ÖĞLE
    00:00
    İKİNDİ
    00:00
    AKŞAM
    00:00
    YATSI
    00:00
  • 0.0
  • 0.0
  • 0.0

Konutta prim krizi

Yeniakit Publisher
2018-03-03 10:38:03 - 2018-03-03 10:38:03
Konutta prim krizi

Gayrimenkul sektöründe yaşanan daralmayı aşma mücadelesi veren şirketler, İstanbul ve Ankara’da konutların bir yıllık değerlenme oranı enflasyonun altında kalınca, daha tutarlı vaatlerle çıkış yolu aramaya koyuldu. Lansmanlarda yüzde 50-70 kârlılık gibi vaatlerin yerini, artık ‘güven’ ve ‘zamanında teslim’ gibi sözler alıyor. Uzmanlar ise kârlılıkların eskisi gibi yüksek olmamasının birden fazla nedeni olduğu görüşünde.

Konut sayısının büyük olduğu projeler ise yatırımcılar için artık eskisi gibi cezbedici gelmiyor. Bunun nedeni ise anahtar tesliminin ardından ikinci el piyasasına giren mülklerin satış ve kiralanmalarında karşılaşılan sıkıntıların artması. Ayrıca lansmanlarda bizzat patronlar tarafından vaat edilen primler hayal olma noktasında. 

KÂR DÜŞTÜ, KAÇIŞ BAŞLADI

2016 yılına kadar İstanbul’daki markalı projelerde ön satışla anahtar teslim arasında geçen ortalama iki yıllık sürede primlenme oranı yüzde 35-40’ları bulurken, şimdi bu oran yüzde 20’lerin altında seyrediyor. Bu noktada daire fiyatlarına yapılmayan zamlar, stok artışı ve bazı yatırımcıların dairesini hemen satıp projeden çıkması fiyatların dalgalanmasına neden oluyor.

PATRONLAR DA ÇEKİMSER

Oturumcu müşterilerine yaşayabileceği iyi bir site vaat eden gayrimenkul geliştiricileri, sattıkları dairenin prim vaatlerini artık eskisi gibi yüksek oranlarla dillendiremiyor. Özellikle çok sayıda konutun yer aldığı projelerde yatırımcıları ‘kazanç’ odaklı memnun etmeye çalışan şirketler, arzın fazlalığından dolayı zorlanmaya başladı. Özellikle yatırımcı kategorisinde olan müşteriler, konut alırken yüksek kâr getirisi, kısa zamanda kendini amorti edecek kira bedelleri gibi kriterleri önemserken, son zamanlarda her konut projesinin bu şansı yakalayamadığını söyleyebiliriz.
ÖNE ÇIKAN VİDEO

HAYALKIRIKLIĞI ARTIYOR

Düne kadar topraktan satış dönemi tüketiciye fiyat avantajı, yüksek kâr beklentisi ve ödeme kolaylığı gibi avantajlar sunduğu için konut yatırımcısının ilk tercihi haline gelmişti. Ancak firmaların bu süreci uzun tutması yatırımcının beklentilerini tam anlamıyla karşılayamayabiliyor. Öte yandan; arsa fiyatlarının yükselmesi, döviz kurlarındaki dalgalanma ve konut kredisi faiz oranlarının yükselişi ile arz fazlası gibi konular da vatandaşları yeni arayışlara sevkediyor. İmkânı olan bütçesine göre arsaya yönelirken, dövizden medet umanlar dolar ya da euroyu bir yatırım aracı olarak görebiliyor. Bu arada; faizden beslenen kesimlerin ekmeğine yağ sürülen bir dönemde tercihini bu alanda kullananlar da oluyor.

İNCE ELEYİP SIK DOKUMA ZAMANI

Türkiye’nin gayrimenkul platformu GYODER’in Genel Başkanı Dr. Feyzullah Yetgin, konut üreticilerinin, artık vatandaşların sadece cazip fiyat beklentilerine göre hareket etmeyecek bir noktaya doğru gittiğine dikkat çekerek şu değerlendirmede bulundu: “Tüketicilerin beklentileri yeni trendlerin doğmasına neden oldu. Tabi ki bu noktada piyasa dinamikleri de önemli. Şu anda kredi faiz oranlarının yüksekliği vatandaşların alım psikolojisini etkiliyor. Bu konuda adımlar atmak gerekiyor. Ayrıca inşaat geliştiricisi olan firmaların sürü psikolojisiyle ‘o marka bu lokasyonda ise ben de olmalıyım’ düşüncesinden vazgeçmesi yerinde olur. Artık doğru lokasyonlarda doğru zamanda projeler geliştirme zamanı. Bütün bunları yaparken, gerçekleştirilmiş araştırmaları da gözardı etmemek gerekiyor. Nitekim, geçtiğimiz günlerde GYODER olarak hem yatırımcılara hem de üretici firmalara rehber niteliğinde olacak eskilerden kalma bazı doğrularının yanlışlığını ortaya çıkaran, kapsamlı bir araştırma yaptık. Akademetre Araştırma ve Stratejik Planlama Şirketi ile bir yıl süren çalışma sonucu paylaştığımız İstanbul raporu, bizlere ince eleyip sık dokuma zamanını yaşadığımızı gösteriyor.’’

“FİYATLAR BU SEVİYEDE KALMAZ”

Mesa İnşaat Genel Müdürü Mert Boysanoğlu ise konut fiyatlarının dip yaptığı dönemin sona erdiğini savunarak, ‘’Artık yükseliş zamanı geldi. Şimdi ev alanlar yaz aylarında yüzde 10 kâr edecekler’’ dedi. Enflasyonun yüzde 12, inşaat maliyet endeksinin yüzde 22 civarında artış gösterdiğine dikkat çeken Boysanoğlu, “Biz, Maltepe’de satışa sunduğumuz Cadde projesinde henüz bunları tüketiciye yansıtmadık. Önümüzdeki dönemde piyasa genelinde konut fiyatları artacak. Bu da şu dönem için alıcılar için çok önemli” diye konuştu.

“TÜKETİCİ KREDİDEN UZAK DURUYOR”

Gayrimenkul firmalarının artan inşaat maliyetini fiyatlara yansıtmadığını belirten Özcan Tahincioğlu da, “Konut alıcısı kredi kullanmak istemiyor. Firmalar kendi bünyesinde uzun vadeler ve sıfır faiz kampanyaları yapıyor. Piyasada bir zam baskısı olmasına rağmen bu dönem konut yatırımı için fırsat zamanı” dedi.

EN ÇOK RAĞBET GÖRENLER

Firmalar tarafından en çok yapılan satış kampanyalarını; peşin alımlarda yüzde 15-20’ye varan indirim, sıfır peşinat, 60 ay sıfır faiz, 20 yıl vadeli, yüzde 10 peşinatlı, ara ödemeli, taksit ötelemeli, banka kredisiz firma vadeli, tefe/tüfe oranına göre vadeli, teslimde peşinat ödemeli, teslimde kredi kullanmalı, kira garantili ve yatırımın teslimde kazandırma garantili olarak sıralayabiliriz.

BUNU YAPAN FİRMA KAZANIR

Son 10 yıldır gerçekleştirilen kampanyaları incelediğimizde, müşterilerinin yüzünü güldürdüğü kadar kendi markasını da değerli hale getiren firmalar oldu. Bu firmaların cirolarının diğerlerine göre daha yüksek çıkmasında şu kampanyalar büyük rol oynadı:

-Kira ve Aidat Garantisi

-Teslimde evi geri alma garantisi

-Kredi Taksiti Ödeme Güvencesi

-İlave Teknik Garanti Süresi

-Property Management (mülk yönetimi hizmeti)

-Kiralama ve işletme modeli ile maliyeti yarı yarıya paylaşım.

-Eşya hediye kampanyası

-Yüzde 10 peşinatlı – faizsiz ödeme

-Teslimi hazır olup peşinat öteleme

PLAZA MEZARCILARI İŞBAŞINDA

Piyasadaki daralmadan yararlanarak stoktaki mülkleri daha ucuza maletme hamlesinde bulunanların da ortalıkta dolaşıp teklifler verdiği bir dönemden geçiyoruz. Zira bu işi kendisine meslek edinenler, yeri geldiğinde projeyi geliştiren müteahhite direkt ulaşıp, daire veya ticari alanları maliyetin altında satın almaya çalışıyor. Yüzde 25-30 daha ucuza kapattığı mülkleri piyasasının normalleşme süreciyle birlikte yüksek fiyata satmaya kalkan bu uyanıklara karşı dikkatli olmakta fayda var.

ZARAR ETMEMEK İÇİN NE YAPMALI?

-Konut yatırımcıları büyük projelerden ziyade, fiyatlanma kurgusunun yükseliş eğiliminde olabileceği butik projelere yönelebilirler. Nitekim, butik projelerde hem satışa dönük rekabet daha az olmakta, hem de değerlenen daireler hem ikinci el oturumcularını hem de yatırımcıları cezbedebilmektedir.

-Yatırımcılar alım planı yaparken bölgenin fiyat yapısını, ikinci el pazarını ve kiralama potansiyelini iyi araştırırlarsa herhangi bir sürprizle karşılaşmazlar.

-Projeyi geliştiren inşaat firması ve projenin genel özelliklerinin dışında, bölgeye gelebilecek kamusal yatırımlar ve ulaşım imkânları da gözönünde bulundurulmalıdır.

-Satın alınacak konut için planlanan peşinat ve taksitlerin ödeme planı kadar profesyonel bir danışmanlık hizmetinin alınması da önem arzediyor.

EVDE ZAMSIZ KAMPANYA FIRSATI

Geçen yıl zamdan uzak durmaya çalışan inşaat firmaları, bu yıl ev sahibi olmak isteyenlere müjdeli haberler vermeye devam ediyor. Firmalar, nisan ayına kadar zam yapmadan kampanyalarını sürdürme kararı aldı.

BAHARA HAZIRLIK

Şirketler, kış döneminin ardından ilkbahar planları için şimdiden kolları sıvadı. Yeni sezona girerken Emlak Konut GYO’nun çözüm ortağı olan birçok şirket, 84 ay sıfır faiz seçeneği ile öne çıkıyor. Mart sonuna kadar benzer kampanyalarla gündemde olacak firma temsilcileri, zamsız kampanyaların tüketiciler için birer fırsat olduğunu söylüyor. Müşterilerinin karşısına yeni projelerle çıkmaya hazırlananlar satış ofisleri ise ev sahibi olmak isteyenlere sürpriz tekliflerde bulunuyor.

Satış ofisleri haftasonları müşteri adayları ile dolan projelere imza atan markalar arasında Tahincioğlu, Sur Yapı, Ağaoğlu, DAP, ASAF (3. İstanbul), KİPTAŞ ve başı çekiyor.

84 AY SIFIR FAİZ 

Son birkaç yıldır düzenlenen kampanyalar içerisinde en çok yüksek peşinat indirimli ve uzun vadeli düşük faizli ödeme planları tercih ediliyor. Emlak Konut GYO’nun çözüm ortağı olan sektörün önde gelen markaları ile düzenlediği “Gayrimenkulde Güç Birliği, Daha Güçlü Türkiye” ve “Güçlü Türkiye İçin Birlik Vakti” kampanyaları sektörde tarihî rekorların kırılmasını sağladı. Bu kampanyalarda peşinatsız veya ara ödemeli düşük bedeller ile taksitli satış seçenekleri tüketicilerin büyük ilgisini çekti. Son dönemde ise firmaların fedakârlık yaptığı 84 ay sıfır faiz seçeneği rağbet görüyor.

REFERANSLARIYLA İLK BEŞİ HEDEFLİYOR

Nahit Kiler, İstanbul’un yatırım değeri yüksek olan Kartal ve Beylikdüzü’nde iki yeni projeye başlayacaklarının müjdesini verdi

Bugüne kadar geliştirdiği Referans Güneşli, Referans Kartal Towers, Referans Kartal Kordonboyu, Referans Bahçeşehir ve Referans Başakşehir Vadi projeleriyle gayrimenkul sektöründe marka değerini yükselten KİLER GYO, yoluna yeni projelerle devam edecek. 5 yılda 5 projeye imza atan Kiler GYO’nun Yönetim Kurulu Başkanı Nahit Kiler, bu yıl başlayacakları iki yeni projeyle birlikte 2 milyar 700 milyon liralık yatırım değerine ulaşacaklarını açıkladı. Sektörün referansı olmayı hedeflediklerini söyleyen Kiler, ‘Marka değerimizle ilk 5’te yer almak istiyoruz’ dedi.

MERKEZ LOKASYONLARDA

‘İstanbul’da Anadolu ve Avrupa yakasının değerli lokasyonlarında, bulundukları bölgeye değer katan, Beylikdüzü ve Kartal gibi ulaşım ağlarının yanı başında modern ve çevreci projeler ile sektöre ‘Referans’ olmaya devam edeceğiz’ diyen Kiler, ‘’2018 yılı içerisinde özellikle mevcut ve planlanan nüfus yoğunluğuna yetecek seviyede kentsel donatı alanları ve geniş yeşil alanlara sahip şekilde planlanmış projeler geliştirmeyi hedefliyoruz” mesajını verdi.

BURALARLA İLGİLENİYOR

Kanal İstanbul, 3. Havalimanı ve Kuzey Marmara Otoyolu gibi büyük ölçekli devlet yatırımlarının yakın çevresinde nitelikli gayrimenkul projeleri geliştirmeyi planladıklarını belirten Kiler GYO Yönetim Kurulu Başkanı Nahit Kiler, ayrıca İstanbul dışı yatırım fırsatları ile de yakından ilgilendiklerini kaydetti.

KÂRINI AÇIKLADI

Kiler GYO’nun 1 Mart 2018 tarihinde açıklanan 31 Aralık 2017 itibariyle bağımsız denetimden geçmiş finansallar raporuna göre, 313 milyon lira kâr elde ettiğini anlatan Kiler, “Elde ettiğimiz bu sonuç şirketimizin sektördeki güçlü ve güvenilir konumunu göstermektedir” dedi.

KİLER'İN MEVCUT REFERANSLARI

-Referans Güneşli

-Referans Kartal Towers

-Referans Kartal Kordonboyu

-Referans Bahçeşehir

-Referans Başakşehir Vadi

EMLAK KONUT ARNAVUTKÖY'DE

İstanbul’un üçüncü havaalanı ve Yavuz Sultan Selim Köprüsü bağlantı yollarıyla öne çıkan Arnavutköy, Emlak Konut GYO’nun da yatırım ajandasına girdi. Bu yıl içinde gerçekleştireceği ihalelerde gözde olan semtleri tercih eden şirket, geçtiğimiz günlerde çıktığı ihale ilanıyla dikkatleri Şişli Teşvikiye arsasına çevirdi. Emlak Konut GYO Genel Müdürü Murat Kurum, önümüzdeki günlerde gerçekleştirilecek Şişli ihalesinin ardından Çekmeköy, Florya, Bakırköy, Küçükçekmece ve Ankara’da ihaleler yapılacağını açıkladı. Kurum, “İhalelerimizin ardından Başakşehir ve Arnavutköy’de yeni projeler geliştirmeyi düşünüyoruz” dedi.

 

Yeni Akit Gazetesi

x

WhatsApp İhbar Hattı

+90 (553) 313 94 23