• İSTANBUL
  • İMSAK
    00:00
    GÜNEŞ
    00:00
    ÖĞLE
    00:00
    İKİNDİ
    00:00
    AKŞAM
    00:00
    YATSI
    00:00
  • 0.0
  • 0.0
  • 0.0

Asıl Şimdi Yabancıya Satış Önem Kazandı

Yeniakit Publisher
2015-06-09 17:04:00 - 2015-06-09 17:06:17
Asıl Şimdi Yabancıya Satış Önem Kazandı

Gayrimenkul sektörü sandıktan çıkan sonuca göre pozisyon almaya çalışıyor.

Piyasalarda ise umut yine yabancılara bağlandı. Peki yabancı yatırımcının ülkemizden emlak alımında prosedürün sağlıklı yürütülmesinin yolu nereden geçiyor?

Konuyu gündemine taşıyan Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER), yabancı yatırımcıların ülkemizde taşınmaz edinimi ve etkilerinin değerlendirilmesi konusunda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu ve Kasatro Genel Müdürlüğü'ne hitaben bir mektup gönderdi.

Mektupta, gayrimenkul piyasasında özellikle son yıllarda gerçekleşen büyük atılımlara dikkat çekilerek, ''Sektör ekonominin mihenk taşlarından biri haline gelmiştir. İnşaat sektöründe faaliyet göstermekte olan firmalar, saygın kurumlarca ödüllendirilen projelere imza atmış ve atmaktadırlar. Özellikle kamuoyunda kentsel dönüşüm yasası olarak bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında başlayan kentsel dönüşüm uygulamaları ile de birlikte sektör son dönemde hız kazanmıştır. Sektörün en önemli sıkıntılarından birisi olarak görülebilecek likidite ve finansman sorunlarının önüne geçebilmek için arza karşılık bir talep çeşitliliği ve nakit akışı yaratılması gerekmektedir. Bu doğrultuda da yabancıların gayrimenkul edinimi önem arz etmektedir. Her ne kadar bu konuda bazı adımlar atılmış ve süreç kolaylaştırılmaya çalışılmış olsa da gerek mevzuattan gerekse de mevzuatın uygulanmasından kaynaklanan bir takım sıkıntılar, yabancı yatırımcıların Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yapmasını zorlaştırmaktadır'' denildi.

 Zorluklar ise şu başlıklar altında sıralandı:

- Alım Süreci - Kullanım Süreci - Miras Konusu.
ÖNE ÇIKAN VİDEO

ALIM SÜRECİ:

Alım sürecini yabancı gerçek kişiler ve yabancı sermayeli tüzel kişiler açısından ayrı ayrı incelemek gerekmektedir. Yabancı Gerçek Kişiler: Bilindiği üzere Tapu Kanunu’nun 35. Maddesi uyarınca Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de mülkiyet ve sınırlı ayni hak edinebilmektedirler. Yine Tapu Kanunu’nun 35. Maddesi uyarınca askeri yasak bölgeler, 2 askeri güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ait harita ve koordinat değerlerinin Kanunun yürürlük tarihinden (18 Mayıs 2012) bir yıl içerisinde (değişiklik olursa değişikliği müteakiben bir ay içerisinde) Milli Savunma Bakanlığınca, özel güvenlik bölgeleri ve değişiklik kararlarına ilişkin harita ve koordinat değerlerinin ise İç İşleri Bakanlığınca aynı sürelerde Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün bağlı olduğu bakanlığa verilmesi ve bu tarihlerden sonra tapunun işlemleri bu belge ve bilgilere göre yapması öngörülmüştür. Bu bilgiler ışığında mevzuat ile yabancı gerçek kişilerin taşınmaz veya sınırlı ayni hak edinimleri için gerekli olan bürokratik işlemler oldukça azaltılmıştır. Ancak ne var ki uygulamada bu bilgi ve belgeler gönderilmemiştir. Dolayısıyla yabancı bir gerçek kişi tarafından yapılan taşınmaz edinimi başvurusunda ilgili tapu, söz konusu taşınmazın askeri yasak bölge, askeri güvenlik bölgesi veya stratejik bölge içerisinde kalıp kalmadığına ilişkin olarak hala ilgili komutanlık ile yazışma yapmakta, bu da taşınmaz edinimi sürecini uzatmaktadır. Yani mevzuat ile getirilen kolaylıklardan, mevzuatın tam anlamıyla uygulanmaması sebebiyle faydalanılamamaktadır. Bu sebeple, mevzuat ile getirilen yükümlülüklerin ilgili kurumlarca ivedilikle yerine getirilmesi ve taşınmaz edinimi işlemlerinin mevzuat uyarınca öngörülen yöntem üzerinden kısa sürede sonuçlandırılması önem arz etmektedir. Yabancı Sermayeli Tüzel Kişiler: Bilindiği üzere, 4875 Sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu’nun 3. Maddesi uyarınca yabancı yatırımcılar yerli yatırımcılarla eşit muameleye tabidirler. Ancak, ilk olarak 2010 yılında çıkartılan, akabinde 2012 yılında yenilenen “2644 Sayılı Tapu Kanununun 36. Maddesi Kapsamındaki Şirketlerin ve İştiraklerin Taşınmaz Mülkiyeti ve Sınırlı Ayni Hak Edinimine İlişkin Yönetmelik” uyarınca yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimine ilişkin olarak valilik onay süreci getirilmiştir. Dolayısıyla, Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu uyarınca yerli yatırımcılarla eşit muamele görmesi gereken yabancı yatırımcılara, yerli yatırımcılara nazaran ek yükümlülükler getirilmiş ve farklı muameleye tabi tutulmuşlardır. Buna ilaveten, valilik onay sürecine ilişkin olarak yine yukarıda gerçek kişilere ilişkin olarak bahsettiğimiz şekilde mevzuat uyarınca bir takım kolaylıklar ve süre sınırlamaları getirilmiş olmasına rağmen, uygulamada bu sürelere uyulmamakta ve bu sebeple valilik onayının alınması bir buçuk-iki ay civarında sürmektedir. Bu durum da yabancı yatırımcıların hareket kabiliyetine kısıtlamakta ve yerli yatırımcılar karşısında dezavantajlı duruma düşürmektedir. Ayrıca, söz konusu yönetmelik uyarınca ileride yapılacak hisse devirleri neticesinde yönetmelik kapsamına girecek şirketlere ilişkin olarak re’sen yapılacak inceleme neticesinde taşınmazın tasfiyesine karar verilebiliyor olması, yabancı yatırımcılar açısından bir belirsizlik yaratmakta, hisse devri yoluyla Türkiye’de taşınmaz edinecek yabancı yatırımcıların ürkmesine ve geri adım atmasına yol açmaktadır. 3 B-)

KULLANIM SÜRECİ:

Türkiye’de taşınmaz edinen yabancı gerçek kişiler, söz konusu taşınmazdan faydalanma aşamasında vize ve ikamet gibi sorunlarla karşılaşmaktadırlar. Vize alma zorunluluğu bulunması, bu vizenin belirli sürelerde yenilenmesi, yabancı gerçek kişinin bir süre yurtdışına çıkması gibi bir takım bürokratik ve prosedürel süreçler, yabancı gerçek kişi yatırımcıların Türkiye’de taşınmaz edinmesini zorlaştırmaktadır. Bu kapsamda, Türkiye’de taşınmaz edinen yabancı gerçek kişilere taşınmazın maliki bulundukları süreç içerisinde ikametgah izni verilmesi ve iznini alınması ve yenilenmesi süreçlerindeki bürokratik süreçlerin kısaltılmasının yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinmesini arttırıcı bir etkisi olacağı kanaatindeyiz.

 


MİRAS KONUSU: Türk Hukuku uyarınca gayrimenkul ile ilgili tüm işlerde gayrimenkulün bulunduğu yer hukuku uygulanacak olup yine gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemeleri yetkilidir. Bu kapsamda, Türkiye’de taşınmaz edinen bir yabancı gerçek kişinin vefatı halinde, söz konusu kişinin vefatından önce kendi hukukuna göre yapmış olduğu ölüme bağlı tasarrufların Türk hukuku uyarınca geçerli olmaması durumunda nasıl bir yol izlenmesi gerekeceği bir sorun olarak ortaya çıkmaktadır. Dolayısıyla, Türkiye’de taşınmaz edinen yabancı gerçek kişilere, söz konusu taşınmaz edinimi esnasında Türk Hukuku’nun ilgili maddelerini açıklayıcı bir bilgi ve belge verilmesinin faydalı olacağına inanıyoruz. Ayrıca, yine yabancı gerçek kişinin vefatı halinde, söz konusu kişinin varislerin nüfus kayıt sisteminde bulunmaması ve yabancı hukuka göre alınmış mirasçılık belgesinin geçerliliği de uygulamada sıkça karşılaşılan sorunlardan birisidir. Bu kapsamda da taşınmaz edinen yabancı gerçek kişinin vukuatlı nüfus kaydının ayrı bir kütük içerisinde kaydedilmesinin faydalı olacağı kanaatindeyiz.

Güç Birliği

Bu arada Nisan ayında gerçekleştirilen GYODER’in16. Olağan Genel Kurulu’nda, Aziz Torun yeniden Yönetim Kurulu Başkanı seçildi.

Yönetimde Kimler Var?

GYODER’in yeni Yönetim Kurulu’nda Ahmet Akbalık (Özak GYO), Cansel Turgut Yazıcı (EVA GYD), Dr. Emre Çamlıbel (Soyak), Ersun Bayraktaroğlu (PwC), Doç. Dr. Feyzullah Yetgin (Çalık Gayrimenkul), Füsun Yılmaz Phillipson (FYP Proje Geliştirme), Haluk Sur (Cushman&Wakefield), Işık Gökkaya (Yeşil GYO), Mesut Toprak (Astay Gayrimenkul), Mithat Yenigün (Yenigün İnşaat), Murat Aysan (DD Mortgage), Murat Kurum (Emlak Konut GYO), Neşecan Çekici (Epos Gayrimenkul Değerleme), Ozan Balaban (EMAAR Türkiye), Ömer Faruk Çelik (EYG Gayrimenkul Geliştirme), Özcan Tahincioğlu (Tahincioğlu Holding), Özlem Gökçe (Extensa İstanbul Emlak), Salih Çeçen (IC Holding), Süleyman Çetinsaya (Artaş Gayrimenkul), Turgay Tanes (İş GYO) yer aldı. Yönetim Kurulu Yedek Üyeliklerine ise Ceyda Çarmıklı Kılıçaslan (Nurol GYO), Metehan Kavuk (Kavuklar), Ali Baki Usta (Anadolu Gayrimenkul), Prof. Dr. Gürsel Öngören (Öngören Hukuk Bürosu) ve Av. Pınar Ersin Kollu, L.LM (İş GYO) seçildi. 

 


emlakrehberi / 9 Haziran 2015

x

WhatsApp İhbar Hattı

+90 (553) 313 94 23